"גראונד זירו": המחליף של מגדלי התאומים כבר עומד על הרגליים - Markerweek - TheMarker

"גראונד זירו": המחליף של מגדלי התאומים כבר עומד על הרגליים

לחור שהשאירו מגדלי התאומים בדאון טאון ניו יורק לקח הרבה זמן להתמלא, אבל עכשיו זה סוף סוף קורה

כל מי שעובר בימים אלה בעיר התחתית של מנהטן אינו יכול שלא להתפעל מהמראה המרשים של גראונד זירו, האתר שבו עמדו מגדלי מרכז הסחר העולמי. בנייתו של מגדל מרכז הסחר העולמי מספר אחת, שיחליף את מגדלי התאומים כמגדל הגבוה ביותר בניו יורק, מתקדמת במהירות.

עד כה נבנו בו כ-80 קומות מתוך 104 שעתידות להיבנות. מסביב נבנים שניים-שלושה מגדלים קטנים יותר, הרבה עבודות תשתית נמצאות בעיצומן, וכמובן שאי אפשר להתעלם מאתר הזיכרון המרשים שעיצב האדריכל הישראלי-אמריקאי מייקל ארד: שתי בריכות ענק שנבנו על קווי המתאר של המגדלים בשני מפלסים, המקושרים עם מפלי מים בגובה של 10 מטרים. מתחת לבריכות עתיד להיפתח מוזיאון הנצחה. עלות הבנייה של המוזיאון ואתר הזיכרון היא 700 מיליון דולר.

אתר הבנייה של מרכז הסחר העולמי המחודש
אתר הבנייה של מרכז הסחר העולמי המחודש

הפיגוע במגדלי התאומים לא זכור רק בשל היותו האסון האנושי הגדול ביותר בהיסטוריה של ארה"ב שהתרחש על אדמתה, אלא גם מפני שהוא גרם נזק כלכלי חמור ביותר: כ-1.3 מיליון מ"ר של שטח משרדים ומסחר נהרסו או נפגעו בפיגוע. לשם המחשה, מדובר בשטח שגדול פי שבעה ממרכז עזריאלי. 65 אלף איש איבדו את מקום עבודתם באזור, או נאלצו לעבור למקום אחר. כ-20 אלף מתושבי האזור נאלצו לפנות את מקום מגוריהם, לפחות באופן זמני.

עד לא מזמן, המצב באזור האסון נראה שונה לגמרי. לארי סילברסטיין, שזכה בחוזה החכירה על מגדלי התאומים ל-99 שנה זמן קצר לפני הפיגוע ומעורב כיום בבנייתם של כמה מהמגדלים הבולטים באזור, הגדיר רק לפני כשנה את המתרחש בגראונד זירו כ"בושה וחרפה". "אני האיש הכי מתוסכל בעולם", אמר לתוכנית "60 דקות" של רשת סי.בי.אס. "אני לא מאמין שאזכה לראות את הפרויקט הזה מושלם בימי חיי".

ואכן, מי שביקר באזור האסון בשמונה השנים הראשונות אחרי הפיגוע במגדלי התאומים, יכול היה להניח שאוסאמה בן לאדן הגשים את משאלתו ואזור מגדלי מרכז הסחר העולמי נפגע לצמיתות. לסילברסטיין היו סיבות טובות לכעוס. הוא אמנם זכה בחוזה החכירה, אבל השחקן המרכזי במקום הוא הבעלים של גראונד זירו - רשויות הנמלים של ניו יורק וניו ג'רזי, שני מוסדות ביורוקרטיים אדירים המפעילים את נמלי הים, האוויר, הגשרים ומנהרות ניו יורק. עליהם הוטלה המשימה לבנות מחדש את ההרס שהותיר אחריו בן לאדן.

לתוך הקלחת הזאת הוכנסו שיקולים פוליטיים, עסקיים וסתם ביורוקרטיים שעיכבו את התהליך כולו. מיליארדי דולרים מכספי הציבור ומכספי תרומות הוזרמו לפרויקט האדיר הזה לבניית התשתיות, ועלותו קפצה ב-4-3 מיליארד דולר יותר ממה שתיכננו.

אבל בשנה האחרונה דברים החלו להתקדם, והיום כבר רואים את תנופת הבנייה באזור - אף שיעברו שנים רבות עד שנראה את השלמתו של פרויקט הבנייה והשיקום של גראונד זירו. אולי זה יקרה עד סוף העשור השני לפיגוע במגדלים.

מגדל מספר אחת, הנמצא בבעלות רשות הנמלים - פעם קראו לו "מגדל החופש", ובסוף החליטו להחליף את שמו למגדל מרכז הסחר העולמי מספר אחת - אמור להיות מוכן בסוף 2013. לפי התוכנית, מגדל מספר ארבע, השייך לסילברסטיין, יושלם עוד קודם לכן, בתחילת 2013. במגדל מספר שלוש - שגם מאחוריו עומד סילבסרטיין - צפויות העבודות להתחיל בקרוב, והוא אמור להיות מושלם באמצע 2015.

שני מגדלים אחרים - מספר שתיים, גם הוא של סילברסטיין, ומספר חמש, השייך לאיגוד לפיתוח מנהטן התחתית - לא ייבנו בחמש השנים הקרובות. עם זאת, התשתית הבסיסית לכל המגדלים כבר נבנתה. כשהפרויקט יסתיים, מתישהו בעתיד, יוחזר לדאון טאון של מנהטן רוב שטח המשרדים שאבד - בסך הכל כ-1.2 מיליון מ"ר.

לדבר ארד, שעקב מקרוב אחר שיקומו של גראונד זירו, כדי להגיע לשלב הנוכחי של הבנייה הקדחתנית נדרשו שנים רבות של בניית תשתית מתחת לפני הקרקע. גראונד זירו, שמתפרש על שטח של 64,750 מ"ר, חפור בעומק של שבע קומות של תשתיות. עמוק באדמה הוקמה מערכת קירור אדירה, שעושה שימוש במימי נהר ההדסון. בנוסף הוקמה באתר תחנת רכבת תחתית גדולה, שאמורה להביא לאזור מיליוני בני אדם מדי יום. באופן טבעי, העבודות האלה משכו פחות תשומת לב מאשר הקמת המגדלים עצמם.

קדחת הבנייה הופרעה בשבוע שעבר, כשהוריקן איירין הציף במים את גראונד זירו, והציב עוד אתגר למנהלים ולעובדים של הפרויקט. אבל אין ספק שאתגר ההוריקן לא היה אחד מהאתגרים הגדולים של הפרויקט הזה, שבו הושקעו עד היום כ-7 מיליארד דולר - ועוד מיליארדים רבים צפויים להיתוסף לכך.

מחסום פסיכולוגי לעבור לכאן

התוכנית המקורית היתה לשקם את גראונד זירו תוך עשר שנים. ב-11 בספטמבר השנה, כשייפתח אתר ההנצחה לזכרם של 2,752 הרוגי הפיגוע, יהיו שימתחו ביקורת קשה על כך שעשר שנים אחרי הפיגוע במגדלי התאומים האזור עדיין לא שוקם.

לדברי יואב אולסנר, מתווך נדל"ן ישראלי מחברת גראב אנד אליס שפועל במנהטן 12 שנה, אפשר להבין את התחושות האלה - אבל בהתחשב בנסיבות, ההתקדמות דווקא סבירה. "צריך לזכור שאנחנו מצויים בעיצומו של משבר כלכלי קשה: חברות מצמצמות, מפטרות וחוסכות. למרות זאת אפשר לראות שם תנופת בנייה עצומה", אומר אולסנר.

לפי אולסנר, אחד הגורמים שמסייעים לתנופה באזור הוא מחירי הנדל"ן הזולים יחסית, לצד תמריצי המיסוי שמעניקות הרשויות - שמעוניינות בהתאוששות מהירה של האזור. "חברות רבות רוצות להגיע לדאון טאון, מכיוון שהמחירים שם נמוכים בהרבה מבאזורים הטובים של המיד טאון. בימים קשים אלה של כלכלה במיתון, יש יתרון לדאון טאון. יחד עם התמריצים הכלכליים שנותנות העירייה והרשויות הממשלתיות, חברה שעוברת כיום לדאון טאון יכולה לחסוך 20%-25% מהוצאות השכירות שלה", אולסנר מסביר.

ובכל זאת, לא רואים מעבר אדיר של חברות.

"להרבה חברות יש חסם פסיכולוגי לעבור לעיר התחתית. חברות עורכי הדין, למשל, נמצאות באופן מסורתי במיד טאון. הן התרגלו לאזור וזה נהפך לחלק מהמסורת. מעבר לדאון טאון הוא שינוי פסיכולוגי, ולא בטוח שהרבה עובדים ומנהלים יתלהבו מכך. הם מעדיפים לעבוד קרוב לדירת המגורים שלהם".

אולסנר טוען כי סיבה נוספת לכך שחברות לא ששות להגיע לגראונד זירו היא החשש כי בעתיד ייהפך האזור שוב ליעד לטרוריסטים. "אף אחד לא מדבר על זה, אבל מנהלי חברות שחושבים על מעבר לדאון טאון מביאים גם את האלמנט הזה בחשבון", הוא אומר.

"עם זאת, התמריץ הכלכלי לעבור לדאון טאון הוא אדיר. המספרים מוכיחים עד כמה התחושה שהאזור משותק אינה נכונה: כיום פועלות בו 8,428 חברות - 130 יותר מאשר ב-11 בספטמבר 2001, והמספר עלה לאחר צניחה משמעותית במספר החברות שפעלו באזור ב-2001-2005. ב-2001 עבדו באזור 352 אלף איש, ואילו כיום עובדים באזור כולו כ-309 אלף איש. זה אמנם פחות ממה שהיה לפני הפיגוע, אך בכל זאת מדובר במספר מרשים. בין 2009 ל-2010 חלה עלייה של 3% במספר המועסקים באזור.

"חמישה מגדלים אמורים עוד להיבנות באזור גראונד זירו, אבל לפני כשנתיים נחנך מגדל מרכז הסחר העולמי מספר שבע על שטח של כ-160 אלף מ"ר, והוא מאוכלס לגמרי. זה מגדל המתנשא לגובה של 228 מטר ויש בו 52 קומות. הבניין הוא ברמה הכי גבוהה שיש: בניין ירוק עם הטכנולוגיה הכי מתקדמת. חלק מהחברות שנמצאות בבניין עברו ממיד טאון לכאן".

ואילו מחירים הן שילמו?

"חברות שבאו לאזור חתמו על שכירות במחיר 70-80 דולר לרגל רבועה (כ-880-770 דולר למ"ר), 20%-40% פחות מהמחיר שמבקשים עבור מגדל ברמה גבוהה כל כך במיד טאון.

"גם בבניין מספר אחת נרשמה באחרונה הצלחה. חברת ההוצאה לאור קונדה נסט, שמוציאה לאור את 'הניו יורקר' ומגזינים נוספים, חתמה על חוזה שכירות לשטח של מיליון רגל רבועה (כ-91 אלף מ"ר). לחברה יש מגדל יפה במיד טאון, ולמרות זאת היא החליטה לעבור לכאן. עד כה הושכרו 75% ממגדל מספר אחת".

גם מצבם של המגדלים הנוספים טוב למדי, לדעתו של אולסנר. "מגדל מספר ארבע, שייפתח בתחילת 2013, הושכר בחלקו לעיריית ניו יורק ולממשלה. 70% ממנו כבר הושכרו. במצב כלכלי קשה כמו היום, זה בכלל לא רע".

מהיכן מגיע הכסף לבנות את המגדלים?

"המימון של הפרויקט האדיר הזה היה בעיה מהיום הראשון. הממשל, העירייה ושאר הרשויות סבלו בשנים האחרונות ממחסור כספי חמור. היה מאוד מסובך להכניס כל כך הרבה כסף לפרויקטי התשתית האלה. אחד הפתרונות שמצאו בניו יורק הוא העלאה משמעותית של מחירי האגרה לכלי רכב שנכנסים לעיר דרך הגשרים, שתיכנס לתוקף בעתיד.

"הרבה כסף מגיע מחברות הביטוח. לפני כמה שנים עשו הסדר שלפיו הן ישלמו כ-4 מיליארד דולר. לכך צריך להוסיף גם את המימון שקיבל סילברסטיין - 2 מיליארד דולר מחברות הביטוח ועוד 1.7 מיליארד דולר שסובסדו על ידי מדינת ניו יורק".

דרום מנהטן זולה יותר

גם בתחום המגורים, טוען אולסנר, התחוללה מהפכה באזור הדאון טאון. "זה אף פעם לא היה אזור מגורים מובהק, אך כיום מתגוררים בו 56 אלף איש - כפול ממה שהיה לפני עשור. התחזית היא ש-60 אלף איש יגורו באזור ב-2013. המשכורת החציונית של תושבי האזור היא 143 אלף דולר בשנה, לעומת 51 אלף דולר בניו יורק כולה - כך שמדובר באוכלוסיה מבוססת. רמת השטח הפנוי למגורים כיום היא 0.7%, ובכל העשור האחרון רמת השטח הפנוי היתה פחות מ-2.5%. זה אומר שהביקוש לדירות באזור גדול".

ואיך המחירים?

"המחיר במיד טאון הוא 1,200 דולר לרגל רבועה (כ-13 אלף דולר למ"ר) בממוצע. באזור וול סטריט וגראונד זירו המחירים נמוכים ב-20%-25%, ולכן הם אטרקטיביים יותר. ובכל זאת, אל תשכח שאזור הדאון טאון לא היה בעבר אזור מגורים. במשך שנים הוא היה שומם בלילות. עכשיו יש חיים בכל שעות היום. אפילו דוויין ריד, רשת של מוצרי צריכה ובתי מרקחת, פתחה באזור את החנות הגדולה ביותר שלה".

כמה עולה שכירות באזור הזה?

"מחירי שכר הדירה עלו משמעותית. ב-2007 היה שכר הדירה הממוצע לדירה 2,954 דולר בחודש, וכיום הוא 3,934 דולר - עלייה של 33%. המחיר הממוצע במנהטן כיום הוא 3,353 דולר לחודש, אבל צריך לזכור שהמחירים במנהטן משתנים מאוד בין האזורים היוקרתיים לבין הפריפריה של האי". הביקוש באזור הביא לכך שנפח מכירות הנדל"ן גדל מאז 2003 ב-151%, והמחיר לרגל רבועה עלה ב-171% מאז 2001.

"ישראלים רבים רוצים כיום לקנות דירות במנהטן", אומרים לני שפורן ויאיר טביביאן, המנהלים של קבוצת טביביאן-שפורן בחברת התיווך הגדולה דאגלס הלימן. "רבים מהם מוצאים את מבוקשם באזור הדאון טאון. המחירים כאן נמוכים ביחס לשאר האזורים במנהטן. כשהמצב הכלכלי ישתפר והמגדלים בגראונד זירו יושלמו, ערך הדירות באזור עשוי לקפוץ משמעותית. גם התיירות באזור תגדל משמעותית".

שפורן וטביביאן היו מעורבים לפני כחצי שנה באחת העסקות הגדולות בעיר בזמן האחרון בתחום המגורים - קניית ה"נוט" (The Note) של בניין הסאטאי על ידי זיל פריזמן בשותפות עם אגרו נדל"ן מישראל - בהיקף של 80 מיליון דולר. השניים וקבוצתם תיווכו גם בעסקות קנייה של עשרות דירות של ישראלים בבניין זה ובאזור הדאון טאון של מנהטן.

"באופן כללי יש מחסור בדירות סטודיו ובדירות בנות שני חדרים בטווח מחירים של חצי מיליון עד מיליון דולר", אומר שפורן. "זה טווח המחירים שישראלים מחפשים בניו יורק. בדאון טאון יש היצע גדול של הדירות האלה והאוכלוסיה טובה. בדרך כלל מדובר באנשים שעובדים בפיננסים ורוצים איכות חיים גבוהה".

"אם תבדוק את המחירים כאן", אומר טביביאן, "תראה שבדאון טאון אתה יכול לקנות דירה במחיר של 1,000 דולר לרגל רבועה (כ-11 אלף דולר למ"ר). מחירים כאלה לא קיימים בטרייבקה או בסוהו, שם המחירים הם 1,200-1,300 דולר לרגל רבועה (13,200-14,300 דולר למ"ר), בדירה שברוב המקרים היא ישנה יותר. הבניינים בדאון טאון חדישים ובאיכות גבוהה. אתה מקבל גם הטבות ארנונה לעשר ואפילו ל-25 שנה, ולפעמים אתה לא משלם בכלל בתקופה הזאת, כי הרשויות רוצות לעודד אנשים להתבסס שם".

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות
עקבו אחרינו בטוויטר
עשו לנו לייק וקבלו את מיטב הכתבות ישירות לפייסבוק
הוספת תגובה
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח סגור להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת
הכתבות הנקראות ביותר היום
פרוייקטים מיוחדים
הפופולריות בMarkerweek
הצעות מיוחדות