"למחיר למשתכן אין מקום באזור המרכז. למה נותנים לאנשים מיליון שקל במתנה?" - מגזין TheMarker - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"למחיר למשתכן אין מקום באזור המרכז. למה נותנים לאנשים מיליון שקל במתנה?"

מנכ"ל החברה הממשלתית לדיור בהשכרה, עוזי לוי, בביקורת נדירה על שר האוצר: "מחיר למשתכן צריך להיות מנתניה צפונה - ומאשדוד דרומה". מתוך מגזין TheMarker

54תגובות
שר האוצר משה כחלון הניח את אבן הפינה לפרויקט  הראשון בשיטת " מחיר למשתכן"  ראש עיריית לוד יאיר רביבו
דוברות עיריית לוד

1.4% - זה שיעור המכרזים לבניית מתחמים להשכרה ארוכת טווח, מתוך כלל המכרזים לשיווק קרקע למגורים שפירסמה המדינה ב–2016. אף שזו היתה שנת שיא מבחינת היקף שיווקי הקרקעות למגורים, עם מכרזים לבניית 71 אלף דירות — כ–1,000 בלבד יועדו להשכרה ארוכת טווח.

הנתונים מאכזבים במיוחד, בפרט כשנזכרים בימים שבהם השיקה הממשלה את היוזמה לקידום מגורים בהשכרה ארוכת טווח. לפני שלוש שנים, דיבר שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, על הקמת 150 אלף דירות בתוך עשר שנים.

שיעור הגרים בשכירות
דה מרקר

במשרד לא גדול באזור התעשייה קרית אריה שבפתח תקוה, יושב מי שאמור לגרום למספרים האלה לגדול באופן ניכר. זהו עוזי לוי, מנכ"ל החברה הממשלתית לקידום מתחמי מגורים להשכרה, דירה להשכיר, המכהן בתפקיד עוד מתקופת לפיד.

לדבריו, היקף שיווק הקרקעות לטובת מגורים בשכירות אכן צפוי לצמוח באופן ניכר בשנים הקרובות, עם קרקע עבור 4,000 דירות שייצאו לשוק עוד השנה, ועשרות אלפי דירות נוספות בשנים הבאות. בין המכרזים שצפויים לצאת השנה, מונה לוי מכרזים לבניית 700 דירות להשכרה באור יהודה, 500 דירות במודיעין, 730 דירות בבאר שבע (בשני מכרזים שונים) ו–220 דירות בקרית גת.

"כדי שיהיו מאסות של דירות להשכרה, צריך לתכנן אותן", הוא טוען. "הכמויות הגדולות יבואו מהוותמ"ל (הוועדה הארצית לקידום מתחמים מועדפים לדיור, המוסמכת לתכנן במהירות מתחמים בני מאות ואלפי יחידות דיור; נ"ב), שמחויבת להקצות 30% מהדירות שהיא מאשרת להשכרה. רק לפני כמה שבועות היא אישרה תוכנית שהגשנו לבניית 11 אלף דירות בלוד, על קרקעות מושב ניר צבי. 3,500 מהדירות האלה יילכו להשכרה ארוכת טווח. כיום, בצנרת התכנונית יש תוכניות ל–40 אלף דירות, אבל עד שנראה אותן יוצאות לשוק זה ייקח עוד שלוש עד ארבע שנים".

ממשיכים לקדם דירות בבעלות

עוזי לוי
מוטי מילרוד

חוסר היכולת של רבים בציבור לרכוש דירה, בעיקר באזור המרכז, לצד הג'ונגל הפראי ששורר כיום בשוק השכירות הפרטי נטול הרגולציה, הפכו את שוק השכירות ארוכת הטווח, שנמצא עדיין בשלבי הקמה ראשוניים, לצו השעה. מסיבה זו גם כעת, יותר משנתיים מאז עזב לפיד את משרד האוצר, יש לא מעט כוחות — בממשלה, בכנסת, במגזר העסקי, בשלטון המקומי, וכמובן בקרב ציבור השוכרים — המעוניינים לראות שוק שכירות ארוך טווח ורחב היקף קורם עור וגידים במהירות.

בפועל, את מספר הפרויקטים שביצועם כבר התחיל ניתן למנות על כף יד אחת. בדצמבר אוכלס פרויקט ראשון בן 273 דירות להשכרה שבנתה אפריקה ישראל בשכונת גליל ים בהרצליה, וב–2017 אמור להתאכלס פרויקט בודד בן 281 דירות ברמת השרון. בדיקה שערך מגזין TheMarker, ושמפורסמת במלואה בגיליון מארס שיצא בשבוע שעבר, מעלה כי אופן הביצוע סובל משורה של ליקויים. עד אשר לא יתוקנו ויוסדרו הליקויים — לא יתאפשר לקדם את בניית הפרויקטים בהיקף ובקצב הנדרשים, כדי שבתוך כמה שנים ייתן שוק ההשכרה ארוכת הטווח מענה של ממש.

מתוך אלה ניתן לסמן שני כשלים מרכזיים: הראשון הוא חוסר תקשורת בין הממשלה לבין מי שהיו אמורים להיות השותפים הגדולים ביותר להקמת השוק החדש — הגופים המוסדיים. מי שאמורים היו להיות תשתית הכספים, ולבסוף גם הבעלים של מתחמי הענק להשכרה, כרגע נעדרי אינטרס להיכנס לשוק הזה.

הכשל השני הוא הנטרול של הרשויות המקומיות המעוניינות בקידום השכרה ארוכת טווח בשטחן — ובראשן עיריית תל אביב. אף שהרשויות משוועות זה שנים ארוכות לסמכויות שיאפשרו להן לקבוע כי בתוכניות הבנייה בתחומן יוקצה שיעור מסוים של דירות להשכרה ארוכת טווח — המחוקק, נכון לכתיבת שורות אלה, עדיין לא העניק להן את מבוקשן.

הדמיה של פרויקט "מחיר למשתכן"
רון אלון

ולבסוף, לא ניתן להתעלם גם מהעובדה שיוזמת הדגל של שר האוצר הנוכחי — מחיר למשתכן — מציגה פעם נוספת דווקא את המגורים בבעלות כפתרון המגורים העיקרי שמציעה הממשלה לחסרי הדירה, על חשבון דיור להשכרה. עובדה זו זוכה לביקורת חריפה מצד לוי, שסבור כי למכרזי מחיר למשתכן אין מקום בתל אביב בפרט ובגוש דן בכלל.

"באזור המרכז, רוב מכרזי הבנייה בקרקעות מדינה היו חייבים להיות של השכרה ארוכת טווח, ולא של מחיר למשתכן", טוען לוי. "אם תיקח למשל את מתחם הגדנ"ע בדרום תל אביב, שבו שיווקנו לפני כשנה קרקע לבניית 350 דירות להשכרה — לו היו מוציאים את הקרקע הזאת במחיר למשתכן, אז 350 איש היו זוכים בפיס עם הטבה של יותר ממיליון שקל, ובעוד חמש שנים מוכרים ועושים בוננזה. העובדה ששיווקנו את הקרקע עבור פרויקט לשכירות ארוכת טווח תאפשר ל–1,000–1,500 משקי בית ליהנות מהפרויקט לאורך חייו. כך ההטבה מתחלקת בין קבוצה הרבה יותר גדולה של אנשים.

"כך גם לגבי שכונת גליל ים בהרצליה (שם צפויות להימכר 1,400 דירות מחיר למשתכן; נ"ב). מה פתאום נותנים לאנשים מיליון שקל ביד מתנה בגליל ים?" תוקף לוי. "הרי הרוכשים יתגלגלו על הפרויקטים האלה. מבחינתי, בכל מרכז הארץ ואזורי הביקוש, חייבות לקום סוללות של בנייה לדיור להשכרה. באזור המרכז יש לאפשר רק דיור בר השגה בהשכרה, ורק במעגלים השני והשלישי, מנתניה צפונה, ואשדוד דרומה — לאפשר דירות לרכישה מוזלת".

"צריך להשקיע יותר במימון"

מתחמי ההשכרה ארוכת הטווח, המעניקים תשואה לא גבוהה אבל בסיכון נמוך, היו אמורים להיות יעד השקעה קלאסי עבור הגופים המוסדיים, שתרים אחר השקעות סולידיות מסוג זה. אלא שבפועל עד כה לא הצטרפו חברות הפנסיה והביטוח למשחק, והותירו את המגרש ליזמים. סימני השאלה מתגברים נוכח העובדה שאותן החברות ממש אינן נמנעות מלהשקיע במקבצי דיור בחו"ל, בעיקר בארה"ב.

לשאלה מדוע זה המצב, משיב לוי: "אני מאמין שאחרי שהפרויקטים יתייצבו, הם לא יישארו בידיים של אפריקה, ומי שירכוש אותם יהיו הפניקס כלל או הראל. אם לפרויקטים בחו"ל הם נכנסים בעבור תשואה של 4.5%, אני בטוח שגם לפרויקט שמדבר בעברית הם ישמחו להיכנס בעבור תשואה של 4.5%–5%. זה יכול לקחת עוד ארבע או חמש שנים, אבל כשיהיה מדובר על 10,000 יחידות דיור חדשות שמשווקות כל שנה, ולא מאות בודדות — זה יגיע".

לדבריו, "כל הפרויקטים מקבלים מימון ממוסדיים ולא מבנקים. יזמים צריכים ללמוד כיצד לממן את הפרויקטים האלה. המימון פה הוא כלי עבודה, וצריך להשקיע בו יותר. השוק הזה יתבגר לאט־לאט. אנחנו יוצרים כיום שוק יש מאין. צריכים להקים שוק וזה לוקח זמן".

אתה מדבר על יצירת מאגרי ענק של דירות להשכרה. אבל העובדה שהפרויקטים מיועדים ל–20 שנה בלבד, שאחריהן יכול היזם למכור את הדירות, תגרום למאגר להיעלם במהירות.

"ההגבלה של הפרויקט ל–20 שנה היא מה שאמור לגרום לכדאיות הכלכלית שלו. המודל הוא כזה שדמי השכירות צריכים פחות או יותר לממן את הריבית שמשלמת החברה היזמת על ההלוואה, ואילו המכירה בסוף התקופה — היא מה שצריך להחזיר את הקרן.

"התקווה היא שלאחר ששלב ההקמה יסתיים, הפרויקט יימכר עם תשואה של 4.5%–5%, למגוריט (קרן הריט לדיור להשכרה; נ"ב) או לגוף מוסדי, וכשהוא יגיע לידיים של המוסדיים — הם כבר לא ימהרו למכור אותו, כי הם מחפשים נכסים סולידיים מניבי תשואה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם