הרגולציה של השכן - מגזין TheMarker - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
נדל"ן

הרגולציה של השכן

תחרות עזה, חוזים דראקוניים, דירות במצב מחפיר ומחיר בלתי אפשרי הם מנת חלקם של השוכרים בחלק מהערים הגדולות בעולם - ממש כמו בתל אביב

תגובות

שוק השכירות בעולם מסרב לנהל את עצמו בצורה אופטימלית כאשר הביקוש מרקיע שחקים, והביקוש כמעט תמיד מרקיע שחקים בערים שבהן מרוכזים מקומות העבודה וחיי התרבות. חלק גדול מבעלי הדירות לא נוהגים בהגינות ומנצלים עד תום את הלימון הסחוט – הדיירים. כדי להשאיר את העיר הגדולה תוססת, מגוונת ומלאה בצעירים, משפחות ומבוגרים בעלי הכנסות שונות, החליטו כמה עשרות מדינות וערים בעולם להטיל סוגים שונים של פיקוח ומגבלות על שוק השכירות ולנסות לאזן, ולו במעט, את חוסר השוויון בין בעלי הבתים לשוכרים.

כיצד מצליחים להקל על השוכרים, מבלי לפגוע בשוק ובכדאיות של בניית והשכרת יחידות דיור חדשות? הניסיונות הם רבים וההצלחות חלקיות, אבל תורמות לשיפור מצבו של השוק המקומי. הן מוכיחות כי רגולציה בתחום השכירות היא הכרח, ולא פריבילגיה.

"הפיקוח על שכר הדירה נועד למנוע מצב שבו המשכירים פועלים בצורה חזירית", אומר חיים פיאלקוף, לשעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון וכיום יועץ תכנוני וכלכלי, בעיקר לגופים ציבוריים. לדבריו, הבסיס לתיקון השוק הוא מלאי דירות להשכרה ארוכת טווח, שמנוהל על ידי גורמים עסקיים. "בעולם מבינים שאם מגדילים את ההיצע – ההסדרה תהיה נחוצה פחות. ניצול של שוכרים אינו תופעה ייחודית לישראל". מלאי דירות להשכרה ארוכת טווח קיים במערב אירופה וגם בארצות הברית, אומר פיאלקוף. ברגע שיש מלאי כזה, השוכר יכול לסמוך על רציפות ויציבות לאורך זמן. מסיבות היסטוריות, הנתח הזה חסר בשוק הישראלי. ואף שכ־25% מהדירות בארץ הן מושכרות (כ־600 אלף יחידות דיור), מרביתן נמצאות בבעלות אנשים פרטיים שמשכירים אותן בחוזים שנתיים. לכן, מי שמחפש יציבות יתקשה למצוא דירות כאלה.

 

ניו יורק
שכירות מפוקחת (ואסטרונומית)

"אחד המודלים המעניינים בעולם הוא של העיר ניו יורק – שהיא מקרה מובהק של שוק להשכרה", אומר פיאלקוף. "68% מתושבי העיר גרים בשכירות ויש בה את המגוון המעניין ביותר של סוגי שכירות מפוקחת. המגוון כולל את תוכנית 'רנט קונטרול', שמונעת עליות מחירים כמעט לחלוטין, והיא דומה לחוק להגנת הדייר שהיה בישראל בזמנו (וכיום כ־15 אלף יחידות דיור בישראל עדיין נכללות בו). אלה דירות שהיו תחת פיקוח בזמן מלחמת העולם השנייה, ועד היום הפיקוח עליהן הדוק ביותר. עם זאת, רק כ־1% מתושבי ניו יורק כלולים בתוכנית".

ניו יורק
בלומברג

שיעור גבוה הרבה יותר של תושבי העיר – 31% – זוכים להגנה של תוכנית שנקראת "שכירות מיוצבת" (Rent stabilization), כלומר, שיעור עלייה מפוקח בשכר הדירה. מבחינת הדיירים, מסביר פיאלקוף, היתרון הוא שגם כאשר הביקוש בעיר גבוה במיוחד, בעל הבית לא יכול להעלות את שכר הדירה מעבר לשיעור שנקבע בחוק.

בניו יורק יש גם דיור ציבורי בהיקף לא מבוטל – כ־190 אלף יחידות, שבהן גרים 6% מתושבי העיר; ו־3% נוספים מתושבי העיר גרים בתוכניות אחרות של שכירות מסובסדת. לכן, השורה התחתונה היא ש־41% מתושבי העיר זוכים לגור בשכירות מפוקחת או מסובסדת, לעומת 27% שגרים בשכירות ללא פיקוח (מאחר שמרבית מלאי הדירות החדש אינו מפוקח).

לדברי פיאלקוף, ניתן ליצור שוק מאוזן יותר באמצעות יישום תוכניות משני סוגים: כאלו התומכות בזכאים לדיור מסובסד (למשל באמצעות סיוע בשכר דירה), ומולן תוכניות שנועדו לעודד את ההיצע – כלומר, את הכדאיות הכלכלית של דירות להשכרה – ומיועדות ליזמים, באמצעות הטבות שונות שקבלתן תלויה בכך שמלאי הדירות שייווצר יושכר במחיר מופחת. הטבות אלה עשויות להיות הטבות מס, הלוואות בריבית מופחתת, הנפקת אג"ח לטובת העניין, הטבות להפעלת ואחזקת פרויקט הדיור או מימון של הקמת קרנות שינהלו את הפרויקטים. סוגי הסיוע להקמת הפרויקט או לניהולו השוטף הם למעשה שווי ערך לכסף עבור היזם.

עם זאת, אומר פיאלקוף, "למרות מגוון התוכניות, שכר הדירה בניו יורק עדיין גבוה מאוד, וגוזל נתח גדול מדי מההכנסה המשפחתית".

 

סן פרנסיסקו
אפקט גוגל

גם בצדה השני של ארצות הברית, בקליפורניה, יש מודלים שאפשר ללמוד מהם, ואולי שם יתחיל מאבק עכשווי למען זכויות הדיירים ודיור לעניים – כך טוענת מישל וויילד אנדרסון, פרופסור למשפטים באוניברסיטת סטנפורד. "קליפורניה מתחילה להתעורר, והיא עשויה להוביל לשינוי בארצות הברית כולה", אמרה וויילד אנדרסון ל"ניו יורק טיימס", בכתבה שהתפרסמה בשנה שעברה.

סן פרסיסקו
בלומברג

לפי הכתבה, שכר הדירה בפרברים ובערי השינה שמדרום לסן פרנסיסקו עלה ב־50% בתוך חמש שנים, בעקבות הצמיחה האדירה של תעשיית הטכנולוגיה בכל האזור. במאונטיין וויו, למשל, שבה שוכן המטה של גוגל, עובדים של החברה נכנסים בקביעות לישיבות של מועצת העיר כדי לדון בנושא השכירות. גם עובדי ענקיות הטכנולוגיה מתקשים לעמוד במחירי השכירות, בעקבות הביקוש הגבוה.

מנגד, בשנים האחרונות יוצאים תושבי סן פרנסיסקו נגד ההייטקיסטים שהשתלטו על העיר, לטענתם, וגרמו לעלייה תלולה במחירי הדירות. לפי כתבה שפורסמה לפני כשנה ב"הארץ", שכר דירה ממוצע עבור דירת שני חדרים היה אז 4,000 דולר בחודש – לעומת 2,200 דולר ב־2011.

בניגוד למה שאולי משתמע מעליות המחירים החדות, כל זה קורה בשוק שכירות שאינו פרוץ כלל. בקליפורניה יש מאות אלפי נכסים ששכר הדירה בהם נתון לפיקוח. בסן פרנסיסקו, 70% מהדירות המיועדות להשכרה (כ־150 אלף) הן מפוקחות, ועוד 18% מסובסדות. הנתונים האלה מופיעים בדו"ח שהכין ב־2014 ניר מועלם, מרצה בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, שבחן את נושא השכירות ההוגנת בהשוואה בינלאומית עבור עיריית תל אביב.

מה בעצם מציעה קליפורניה לשוכרי הדירות בשטחה? לפי הדו"ח, המדינה מטילה שורה של חובות וזכויות על המשכירים ועל השוכרים. בעל הנכס יכול למשל לאסור על השוכר לעשן בנכס בכל תקופת המגורים שלו בדירה, והוא מחויב, לדוגמה, ליידע את השוכרים במקרה שיש בדירה צבע מבוסס עופרת.

לחוקי המדינה מצטרפים חוקים עירוניים. בסן פרנסיסקו קיימת ועדה שדנה בסכסוכים בין בעלי דירות לשוכרים וקובעת את שיעור ההעלאה השנתי בדירות המפוקחות (על פי חוקי העיר, דירות שנבנו לאחר 1979 אינן מפוקחות). ב־2014 היתה ההעלאה המקסימלית 1%; ב־2013 היא היתה 1.9%. בכל מקרה, בכל סוגי הדירות יכול בעל הבית לקבוע מחיר שכירות חדש כאשר הוא חותם על חוזה עם שוכר חדש.

 

לונדון
גיוון כאידאל

לפי הדו"ח של מועלם, בבריטניה כולה חיים בשכירות כ־31% מהתושבים, ב־7 מיליון דירות. הרוב המכריע של השוכרים אינם גרים בדירות מפוקחות, אבל במקרה שבעל הבית מתכוון להעלות את השכירות באופן שאינו הוגן בעיני השוכר, או שהשוכר חושב כי הוא משלם מחיר גבוה ממחיר השוק, הוא יכול לפנות לבתי הדין המיוחדים לענייני שכירות, שפועלים בחמישה מחוזות.

לונדון
בלומברג

4 מיליון דירות מושכרות בבריטניה על ידי גורמים ציבוריים – המדינה, רשויות מקומיות, מלכ"רים ועוד, כך ש־18% מהבריטים חיים בהסדרים שנחשבים דיור בר־השגה. רק 2% מתושבי בריטניה חיים בדירות מפוקחות – שבהן "קצין השכירות" קובע את מחיר השכירות ההוגן, והמחיר נשאר קבוע למשך שנתיים לפחות.

"הזכאים לדיור מסובסד הם בדרך כלל מאוכלוסיות שונות: קשישים, בעלי מוגבלויות, דרי רחוב, יוצאי צבא ועוד", אומר פיאלקוף. "בדרך כלל, המטרה היא ליצור פרויקטים מעורבים – לא רק של אוכלוסייה נזקקת, כך שמבחוץ אי־אפשר בכלל לראות שמדובר בפרויקט מסובסד. זוהי התפישה הרווחת בארצות הברית, קנדה ובריטניה. הגיוון החברתי הוא עיקרון מנחה, ולכן במקרים רבים יש באותו מבנה סוגים שונים של דיירים. לפעמים חלק מהדירות בבעלות הדייר, חלקן מושכרות במחיר שוק, וחלקן במחיר מופחת. בפלח הדירות המסובסדות יש אנשים עם סיבות שונות לזכאות: מגבלה פיזית או כלכלית, או בעלי מקצועות נדרשים. אנשים אלה נהנים מהטבה כלכלית כדי שיוכלו לגור בעיר, כך שבלונדון, למשל, יהיו אחיות, ושבניו יורק לא יחסרו כבאים. יש תוכניות רבות, אבל הבעיה היא שההיצע לא מדביק את הביקוש.

"בכל העולם עובדים עם השוק הפרטי; מצפים שהוא ייקח חלק ביוזמות השכירות, אבל מבינים שחייבת להיות כדאיות כלכלית, ולכן הממשל הפדרלי או המקומי שותפים למימון. לפעמים המגזר השלישי מעורב – מאחר שהוא מסתפק בתשואה נמוכה יותר. כל החבילה הזאת יחד יוצרת מלאי של דירות לשכירות ארוכת טווח".

 

שוודיה
מקרה הקיצון

המודלים האנגלו־סכסיים – בארצות הברית, בריטניה וקנדה – נוטים להיות מאוזנים ולהביא בחשבון גם את האינטרסים של היזמים ובעלי הדירות, בין השאר, כדי להימנע מיצירת עיוותים בשוק. אבל יש מדינות שאימצו הסדרים שכוללים פיקוח הדוק הרבה יותר. מועלם מביא כדוגמה את קטאר, שהחליטה על הקפאת שכר הדירה באמירות, ואת שוודיה, מקרה המדגים לדבריו "מדיניות כוללת של הסדרת שוק השכירות מלמעלה".

שוודיה
בלומברג

לפי ההערכות, בשוודיה נמצאות תחת פיקוח כ־70% מהדירות – חדשות כישנות. השאר הן דירות של קואופרטיבים פרטיים, והן אינן תחת פיקוח. שכר הדירה שיקבלו יזמים פרטיים שיבנו דירות להשכרה יהיה זהה לשכר הדירה שיקבלו תאגידים עירוניים, ולכן הטענה נגד המודל השוודי היא שהוא אינו רווחי ליזמים ולא מעודד מספיק בנייה חדשה. נכון ל־2014, כותב מועלם בדו"ח, בשוודיה היו חסרות 40 אלף יחידות דיור. עם זאת, כדאי לשים לב לכך שעשרות אלפי יחידות דיור נבנו במדינה בעשור האחרון.

טענה נוספת נגד המודל השוודי היא שבאזורי הביקוש התפתח שוק שחור שבו אנשים עלולים לשלם סכומים גדולים לבעלי הבתים כדי שיבחרו בהם כשוכרים. באופן כללי, בעל נכס בשוודיה אינו יכול לגבות שכר דירה גבוה מכפי שמקובל באזור, ובית דין מיוחד אוכף עיקרון זה בקפדנות, כך שלמעשה בעל נכס אינו יכול להעלות את שכר הדירה לפי רצונו, והדבר כמעט תמיד יכלול התדיינות משפטית.

חוקרים בתחום, שמכירים גם את שוק השכירות המקומי, אומרים כי אף אחד מההסדרים בעולם לא יכול להיות מיושם כאן במלואו – אבל המודלים הקיימים כן יכולים לשמש השראה לשוק הישראלי. הניסיון מראה כי כלים אפקטיביים ונפוצים בעולם המערבי, כמו בית דין מיוחד לשכירות, יכולים להפוך את הג'ונגל העירוני שלנו למקום קצת יותר אנושי, כזה שנעים יותר לחיות בו.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם