תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מה הכסף שלכם עושה בחו"ל - ולמה המשקיעים המוסדיים מתרחקים משוק השכירות בישראל

לכתבה

חדר כושר, מגרשי טניס, בריכה צמודה וגני משחקים לילדים - כך נראות ההשקעות של חברות הביטוח, בתי ההשקעות וקרנות הפנסיה הישראליים בחו"ל

16תגובות

חדר כושר, מגרשי טניס, בריכה צמודה, שירות אחזקה וגני משחקים לילדים – שוק השכירות למגורים בארצות הברית ובאירופה מציע לדיירים שירותים מפנקים, שהופכים את הבחירה בו לנחלתם של רבים. בארצות הברית, כ־37% מכלל האוכלוסייה מעדיפים לגור בדירות או בבתים שכורים. בגרמניה, כ־60% ממשקי הבית כלל אינם מחזיקים דירה, ואילו בהולנד, 50% מעדיפים דירה שכורה. בישראל, לעומת זאת, שיעור הבעלות על דירה גבוה מאוד – יותר מ־70% – ורק מעטים בוחרים לגור בדירה שכורה.

בארצות הברית ובאירופה שוק השכירות למגורים מפותח מאוד, ומתבסס על מקבצי דיור מסוג מולטי־פמילי (Multi Family). מתחמים אלה כוללים עשרות, מאות ולעתים אפילו אלפי דירות או בתים בבעלות מרכזית, המושכרים לשוכרים שונים. בשנים האחרונות גילו אותם הגופים המוסדיים מישראל – קופות הגמל, קרנות הפנסיה וקרנות ההשתלמות.

כל חברות הביטוח הגדולות בישראל, לרבות כלל כלל עסקי ביטוח נתונים גרפים עבור כלל עסקי ביטוח שער שינוי לאתר Finance  , מגדל מגדל ביטוח נתונים גרפים עבור מגדל ביטוח שער שינוי לאתר Finance  , הראל הראל השקעות נתונים גרפים עבור הראל השקעות שער שינוי לאתר Finance  , הפניקס הפניקס נתונים גרפים עבור הפניקס שער שינוי לאתר Finance   ומנורה מבטחים מנורה מב החז נתונים גרפים עבור מנורה מב החז שער שינוי לאתר Finance  , וכן בתי ההשקעות המרכזיים וקרנות הפנסיה, ביצעו עסקות רכישה גדולות במתחמים כאלה. כך למשל, בדצמבר האחרון, בית ההשקעות פסגות, עמיתים (הגוף המנהל את שמונה קרנות הפנסיה הוותיקות), וחברת הביטוח מנורה, רכשו חמישה מקבצי מגורים (כ־1,200 דירות) בעיר סטמפורד שבקונטיקט תמורת כ־400 מיליון דולר. עוד קודם לכן רכשה חברת הביטוח מגדל, בשיתוף עם משקיעים אמריקאים, מקבצי דיור שכוללים כ־1,100 יחידות דיור באטלנטה ובראלי שבצפון קרוליינה תמורת 167 מיליון דולר – ואלה רק דוגמאות מעטות מתוך שורה ארוכה של עסקות רכישה שביצעו גופים ישראליים. גם חברות ציבוריות ישראליות מעורבות בתחום השכירות למגורים, בהן קבוצת אלקטרה אלקטרה נתונים גרפים עבור אלקטרה שער שינוי לאתר Finance   ו־ASRR שפועלות בתחום מקבצי הדיור בארצות הברית; בראק אן.וי בראק אן וי נתונים גרפים עבור בראק אן וי שער שינוי לאתר Finance   (מגורים להשכרה במערב גרמניה); ADO מקבוצת שיכון ובינוי שיכון ובינוי נתונים גרפים עבור שיכון ובינוי שער שינוי לאתר Finance   (מקבצי מגורים בברלין); וכן חברות כמו גראנד פרופרטיז של יקיר גבאי (גרמניה) או הרבור גרופ שבשליטת ג'ורדן סלון (ארצות הברית), שבהן מעורבים משקיעים מוסדיים רבים. במקביל, חברות נדל"ן אמריקאיות הפועלות בשוק מקבצי הדיור בארצות הברית (בהן למשלדה זראסאי דה זראסאי אגח א נתונים גרפים עבור דה זראסאי אגח א שער שינוי לאתר Finance   , קופרליין קופרליין אגח א נתונים גרפים עבור קופרליין אגח א שער שינוי לאתר Finance   וקורנרסטון קורנרסטון אגח א נתונים גרפים עבור קורנרסטון אגח א שער שינוי לאתר Finance  ) מגייסות מהמוסדיים בישראל מיליארדי שקלים לפעילותן מעבר לים.

 

מנכ"לית מגדל לשעבר,
ענת לוין
רמי זרנגר

ענת לוין, משנה למנכ"ל כלל ביטוח: "גופי פנסיה צריכים להחזיק במתחמי דיור בהשכרה ארוכת־טווח. בחו"ל, חברות הביטוח הן בין העלים הגדולים ביותר של מקבצי דיור להשכרה. אבל בישראל, כמו שקורה כאן לא פעם ברגולציות פיננסיות - יש הרבה מאד כוונות טובות אבל זה לא מתכנס לכדי תוצאה ישימה"

ישראל OUT

למרות ההשקעות הגדולות מעבר לים והכסף הגדול שברשותם, הגופים המוסדיים – בדומה ליזמי הנדל"ן – אינם רואים בישראל שוק רלוונטי להשקעות וכמעט אינם מעורבים בשוק השכירות המקומי למגורים, שנותר בעיקר בידיים פרטיות. הם גם אינם חוברים ליזמי נדל"ן פרטיים כדי להקים פרויקטים גדולים לשכירות, כפי שנעשה בתחום הנדל"ן המסחרי (משרדים). בגופי ההשקעה מציעים כמה הסברים לכך, ובראשם המובן מאליו: כדאיות כלכלית. "בארצות הברית, התשואה בשוק השכירות למגורים היא פי שניים או שלושה מאשר כאן", אומר יניב חברון, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס, "בניו יורק, מקבצי דיור בדרגה בינונית עם שיעור תפוסה של 95% מניבים 5% בשנה נטו (לאחר דמי ניהול והוצאות, ע"א). מחוץ לניו יורק ניתן להשיג אפילו תשואה של 7%. בישראל, התשואות הן כמחצית מזה – בממוצע סביב ה־3% – והסיבה היא שמחירי הדיור בארץ עלו בחדות, בזמן שמחירי השכירות נותרו נמוכים".

אלא שגם בקרב הגופים המוסדיים עצמם יש המודים בכך שבנושא זה, תשואה אינה חזות הכל. "גופי פנסיה צריכים להחזיק במתחמי דיור בהשכרה ארוכת טווח", אומרת ענת לוין, משנה למנכ"ל כלל ביטוח ומנהלת החטיבה הפיננסית של החברה. "זה הכי נכון חברתית, וגם בכל היבט של תנודתיות. ובאמת אנחנו רואים כי בחו"ל, במדינות המערב חברות הביטוח הן בין הבעלים הגדולים ביותר של מקבצי דיור להשכרה. בישראל, כמו שקורה כאן לא פעם ברגולציות פיננסיות – יש הרבה מאוד כוונות טובות אבל זה לא מתכנס לכדי תוצאה ישימה".

מדוע?

השקעות של גופים מוסדיים ישראליים במתחמי דיור להשכרה בחו"ל

"בגלל שורה של תקלות. הראשונה היא שגופים פנסיוניים לא יכולים להחזיק באקוויטי ממונף. אם אנחנו מחזיקים ב־100% מפרויקט מסוים, אנחנו לא יכולים למנף אותו. במכרזים שפורסמו עד היום, רמות התשואה על ההשקעה שהפרויקטים הללו צפויים להניב נעה סביב 4%. וביחד עם כל הסיכונים היזמיים והוצאות התפעול, זה לא נראה מספק במונחי תשואה־סיכון. בעוד שאם אפריקה ישראל אפריקה נתונים גרפים עבור אפריקה שער שינוי לאתר Finance  , תדהר או כל יזם או קבלן אחר יעשה את הפרויקט הוא יכול למנף אותו באמצעות ליווי בנקאי וכדומה, ולהשיג תשואה משופרת של 8%־9%".

התקלה השנייה, אומרת לוין, היא כזו שאילו היתה מתוקנת, היתה הופכת את שוק הדיור להשכרה לאופציה מבוקשת מאוד בגופים מוסדיים. "חברות ביטוח רבות בעולם מחזיקות נדל"ן רב, מכיוון שניתן להתייחס לנדל"ן כמו אל קרן או אג"ח שאף פעם לא נגמרת, ותמיד יש בה הכנסות. עבור גוף פנסיוני או גוף שמציע ביטוח חיים קשור בהתחייבויות בטווח ארוך מאוד, של 30־40 שנה, נדל"ן הם נכסים לטווח ארוך שמגדילים מאוד את הוודאות לגבי יכולת ההחזר. באירופה, הרגולטור מכיר בנדל"ן לצורכי חישוב ההון, ולכן עבור ההחזקה שלהם זוכים גופי הביטוח והפנסיה בשורה של הטבות המאפשרות, לדוגמה, לגדר באמצעותם את סיכון הריבית. זה נכון לגבי דיור בהשכרה, וגם לגבי תשתיות. אם גם בישראל היו מכירים במקבצי הדיור להשכרה כמשהו שמייצר תזרים על פני זמן, כמו שנהוג באירופה, לכל חברות הביטוח והפנסיה היה משהו יציב הרבה יותר שיעמוד כנגד ההתחייבויות ארוכות הטווח שלהן".

המכשול השלישי, לטענת לוין, הוא אופן המיסוי המורכב. על פניו, נראה כי בפקודת מס ההכנסה כפי שהיא מוגדרת כיום יש כוונה למתן הטבת מס לגופים שיעסקו בשכירות ארוכת טווח, אלא שזו מוגבלת לקופות הגמל בלבד – וגם פטור זה מנוסח בסרבול רב שעשוי להשתמע בכמה אופנים. "כרגיל, אנחנו מסתבכים בשרוכי נעלינו", היא אומרת. "מס הכנסה פוטר אותנו ממע"מ על השכירות, אבל לא על הניהול. איך בדיוק נחזיק במקבץ דיור מבלי שמנהלים אותו? אנחנו לא בדיוק מבינים איך לקרוא את זה ומסתבכים. אם רוצים שקופות גמל וגופי פנסיה ייכנסו לדיור להשכרה, יש לנסח סעיף ברור שקובע שדמי השכרה וניהול פרויקטים, שנעשו במכרזים של המדינה, וכך גם אקוויטי בפרויקטים של תשתית, לא נחשבים לניהול עסק ופטורים ממס. אם רוצים לראות את הכסף המוסדי נכנס לשוק הזה – צריך לעשות את זה פשוט".

יש עוד שלל הסברים נוספים להיעדרותם של המוסדיים משוק הדיור המקומי להשכרה. דודי דניאל, מנהל תחום הנדל"ן בפסגות, סבור שהדבר קשור במידה רבה בבוסריותו של תחום השכירות למגורים בישראל: "לנו, כגוף מוסדי, חשוב להיכנס לשוק בשל ונזיל, כך שאם נרצה למכור את הנכס נוכל לעשות זאת בזמן קצר יחסית", הוא אומר. "בישראל אין כרגע שוק – אין נכסים, אין קונים ואין מוכרים. היינו רוצים להשקיע בישראל, כי אנחנו מכירים היטב את השוק, קרובים לנכסים – וזה קרוב ללבנו, אלא שהנתונים הכלכלים בישראל שונים מאוד מאלה שבארצות הברית. שם, אם נרצה למכור נכס, יש לנו היסטוריה על השוק ועל הנכס. על בסיס העבר ניתן לקבוע את המחיר בעתיד, ולהכין תוכנית אסטרטגית. זה לא המצב בארץ".

דודי דניאל, פסגות: "באופן עקרוני אנחנו אוהבים את שוק המגורים להשכרה. אלה נכסים הרבה יותר יציבים בהשוואה לנדל"ן מסחרי או למשרדים, ויש הרבה יותר גמישות. אלא שצריך להבין שהכסף שאנחנו מנהלים הוא של חוסכים, כך שאנחנו מחויבים לייצר את התשואה הכי טובה, וזו לא נמצאת כיום בישראל"

ניר עובדיה, מנהל ההשקעות הראשי של חברת קרנות הפנסיה עמיתים, מוסיף כי בישראל שוק השכירות למגורים בנוי על שחקנים פרטיים ועל עסקות קטנות – ולא על שחקנים גדולים. "רק לפני כשנתיים החלו ליזום בישראל מקבצי דיור להשכרה ארוכת טווח, כך שהעסק עדיין בוסרי מאוד", הוא אומר. "בנוסף, בארצות הברית התנאים בשוק השכירות טובים הרבה יותר מאשר בישראל: הניידות של האוכלוסייה גבוהה מאוד. לעומת זאת, ישראל היא מדינה קטנה, והשאיפה לקנות דירה חזקה בה הרבה יותר מאשר בארצות הברית".

ג'י צביבל, מנכ"ל הרבור גרופ ישראל, המחזיקה ב־23 אלף יחידות דיור יחד עם חברות ביטוח מישראל, אומר כי היעדר רגולציה והסדרה על ידי המדינה תורם את חלקו לחוסר המעורבות של שחקנים מוסדיים בתחום. "באירופה או בארצות הברית, שיעור הבעלות על דירה נמוך יחסית, כך שרוב התושבים משכירים בתים. במקומות כאלה יש רגולציה שמגנה על השוכר. זה טוב כי זה הופך את השוק למפותח הרבה יותר, והשוכר יכול לשכור דירה שנים ארוכות. במקום שבו השכירות מוגנת, השוכר חזק וערך הנכס נשמר לאורך שנים. אתה יכול למצוא משפחות מבוססות ששוכרות דירה ולא רוכשות – מה שכמעט ולא קיים בישראל"

לדברי דניאל, חוסר ההשתתפות המוסדית בשוק השכירות למגורים קשור גם לשוכרים עצמם. "בארצות הברית, אנחנו יכולים לבדוק את דירוג האשראי של השוכר – בישראל זה בעייתי מאוד וכמעט בלתי אפשרי. בנוסף, החוק בארץ מקשה מאוד על בעלי דירות לפנות שוכרים שלא משלמים דמי שכירות. קשה לי לראות גוף מוסדי שהיה רוצה להתעסק בפינוי דיירים או להיגרר על זה לבית משפט.

"באופן עקרוני אנחנו אוהבים את שוק המגורים להשכרה – וזה לא משנה אם זה השוק האמריקאי, הגרמני או הישראלי – לכשיבשיל", מוסיף דניאל. "אלה נכסים יציבים הרבה יותר בהשוואה לנדל"ן מסחרי או למשרדים, ויש הרבה יותר גמישות. בתקופות קשות אפשר להוריד את דמי השכירות, ובתקופות טובות להעלות אותם. נכסים אלה הם בדרך כלל בתפוסה גבוהה ביחס לנכסים מסחריים אחרים. אלא שצריך להבין שהכסף שאנחנו מנהלים – כספי פנסיה גמל והשתלמות – הוא של חוסכים, כך שאנחנו מחויבים לייצר את התשואה הכי טובה, וזו לא נמצאת כיום בישראל".

משקיע אינו יזם

לאחרונה ניסתה המדינה להתמודד עם המעורבות המינימלית של גופים מוסדיים בשוק השכירות, באמצעות חוק קרנות הריט החדש (REIT, Real Estate Investment Trusts), שחקיקתו הושלמה במארס 2016. חוק זה התיר לראשונה לקרנות הריט לרכוש קרקע לדיור להשכרה ולשמש יזמיות של פרויקטים, והתקווה היתה שהגופים המוסדיים ישקיעו בהן, בין היתר הודות להטבות מיסוי שנקבעו עבורן בחוק. בנוסף, המחוקק התיר לראשונה לקרנות להגיע למינוף של 80% משווי הקרקע של דיור להשכרה, במטרה להאיץ בנייה של פרויקטים. אלא שמאז חקיקת החוק הוקמה רק קרן ריט אחת למגורים – מגוריט – שבה המוסדיים דווקא העדיפו שלא להשקיע. גם הפעם המכשול העיקרי להשקעה בקרן היה התשואה, שכן ההערכות הן שמחירי הדיור הגבוהים בישראל ביחס למחירי השכירות יגבילו את משקיעי הקרן לתשואה שנתית של 2.5%־3% בלבד.

"חוק הריטים החדש עשה ניסיון לשלב את המוסדיים בשוק השכירות למגורים, אבל התשואה עדיין לא גבוהה מספיק", מדגיש דניאל. לדבריו, המוסדיים, שאינם נלהבים מנטילת סיכונים, לא ייכנסו להשקעה בפרויקט להשכרה למגורים בשלב הקרקע כיזמים עצמאיים או בשותפות עם יזמי נדל"ן מקצועיים. "אין לנו יכולת להתנהל כיזמים, להתעסק בהיתרי בנייה, לבנות בניינים ולקלוט שוכרים", הוא אומר. "אם נעשה זאת, זה יהיה רק בשיתוף חברות נדל"ן, אבל גם במקרה כזה ייקח זמן עד שנצליח לייצר שותפויות. מהמוסדיים שאיתם אני מדבר אני מתרשם שזה לא יקרה. הם לא יהיו יזמים של פרויקטים. מתוקף הפעילות שלנו כמנהלי כסף לטווח ארוך, אנחנו משתדלים לא ליטול סיכונים".

חברון מדגיש כי "התשואה הנמוכה אינה יוצרת תמריץ לחברות וליזמים לבנות מקבצי דיור, על אף הניסיון של המחוקק לעודד זאת. גופים מוסדיים בעצמם לא ייכנסו ויזמו פרויקטים, אלא יתמקמו במקבצים קיימים". גם עובדיה מציין שגוף מוסדי לא ייהפך לשחקן תפעולי בעולם של הנדל"ן. לדבריו, "גוף מוסדי גם לא ייקח על עצמו את הסיכון לייצר שוק כזה. השחקנים המוסדיים אמנם מעורבים בתחום הנדל"ן למשרדים, אך שם יש שוק מוסדר וגדול, ובמגורים – אין שוק כזה. זה שוק שבנוי על אינדיבידואלים. הקמה של פרויקטים מאפס זה עסק יזמי שיש בו סיכון ואלמנטים יזמיים שאין לנו יתרונות בהם. כן נרכוש נכסים מניבים קיימים, אך לא נקים וניזום פרויקטים".

עופר וקנין

יניב חברון, אקסלנס: "בניו יורק, מקבצי דיור בדרגה בינונית עם שיעור תפוסה של 95% מניבים 5% בשנה נטו, ומחוץ לניו יורק ניתן להשיג אפילו תשואה של 7%. בישראל, התשואות הן כמחצית מזה, והסיבה היא שמחירי הדיור בארץ עלו בחדות, בזמן שמחירי השכירות נותרו נמוכים"

איך ניתן להביא את המוסדיים לשוק השכירות למגורים? לשאלה זו אין תשובה פשוטה, במיוחד כשמחירי הנדל"ן נמצאים בשיא. אחת ההצעות היא להעניק להם רשת ביטחון: "אנו מצפים מהמדינה להבטיח למוסדיים תשואה מסוימת בשנים הראשונות", אומר דניאל. "המדינה נהגה כך בפרויקטים אחרים, למשל בכביש 6. לא בטוח שהיא תצטרך לממש את רשת הביטחון הזו, אך כמנהלי השקעות של גופי פנסיה וגמל, נדע שאנחנו אמנם נכנסים לעסקה מסוכנת יותר, אבל התשואה מובטחת".

גם לדברי עובדיה, כדאי להעניק למוסדיים רשת ביטחון כדי לעודדם להשקיע בשוק השכירות. "כשאתה עושה משהו בפעם הראשונה, כאשר רמות הביקוש לא ברורות – יש מקום להפחית את החששות, במיוחד כשאלה גופי חיסכון ולא יזמים פרטיים", הוא אומר. "ועם זאת, לא בטוח שהיעדר רשת ביטחון הוא החסם שמונע מהמוסדיים להשקיע בשוק הזה כעת. אם יצליחו לתת תמריצים ליזמים להקים פרויקטים ולאחר מכן למכור אותם בשלמותם לגופים מוסדיים, זה יכול לעבוד. אני מניח שהאחד התמריצים יכול להיות הורדת מחיר הקרקע". וצביבל מוסיף: "מבחינת צדק חברתי, היה נכון אם המוסדיים היו שותפים בשוק השכירות למגורים, בהתאם לכוונות של המדינה. אלא שעדיין אין מספיק מתחמי מגורים להשכרה. המוסדיים בעצמם לא ייזמו פרויקטים, כך שהם מוגבלים לרכישת פרויקטים קיימים. כרגע, המדינה בעצמה סיימה רק פרויקט אחד של מגורים להשכרה (בהרצליה, ע"א), כך שצריך שהמדינה תוציא עוד מכרזים, ויזמים יבנו. רק לאחר מכן נוכל אולי לראות את המוסדיים מגיעים".

חברון מחזיר את הדיון לנושא התשואה, שאותו הוא מגדיר כבעיה המשמעותית ביותר שמונעת כיום את כניסתם של המוסדיים לתחום ההשקעה בשוק השכירות. "המדינה אמנם נתנה אפשרות למשקיעים המוסדיים למכור את הדירות אחרי 20 שנה, אבל זו הטבה שמתאימה יותר לגוף פרטי ופחות לגוף מוסדי", הוא אומר. "בחו"ל, אנחנו קונים את הנכסים כשהם כבר בנויים ומאוכלסים. אם יצליחו לייצר נוסחה דומה בארץ, במודל של ארצות הברית, למשל, אני מניח שתהיה כניסה של מוסדיים לתחום. אולי בעוד כמה שנים תהיה היתכנות לעסקות כאלה, בין השאר באמצעות קרנות הריט החדשות".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות