רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדוע השקעה בדירה עדיפה על חיסכון בנקאי

מומלץ שהמימון לא יעלה על 50% משווי הנכס, כדי להקטין את הסיכון שבחשיפה לעליית שיעור הריבית או ירידה בדמי השכירות החודשיים

תגובות

ההשקעה בדירות מגורים פופולרית ביותר בישראל, ולעתים היא ממונפת באמצעות משכנתא שמוחזרת באמצעות דמי השכירות. שיטת המס בישראל מעניקה הטבות מיוחדות להשקעה בדירות מגורים, שלא ניתן לקבלן באפיק השקעה אחר. הסיבה היא שדירה למגורים היא נכס לשימוש אישי, ותשלום מס במכירתה עלול להקשות על מעבר לדירה גדולה יותר. המדינה גם מעוניינת ליצור מקומות מגורים עבור האוכלוסייה השוכרת.

הכנסה של יחיד מדמי שכירות למגורים עד 4,320 שקל בחודש - פטורה ממס, המוענק גם לתושבי חוץ. הפטור ממס הוא לדמי שכירות מהשכרת דירת מגורים המשמשת למגורים, לשוכר שהוא יחיד או לשוכר מלכ"ר שמטרת פעילותו מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, קליטת עלייה, בריאות או סעד, ושאושר על ידי מנהל רשות המסים והוא משכיר את הדירה למטרה כאמור. כדי שהמשכיר ייהנה מהפטור, חובה עליו להחזיק במסמך עם חתימת השוכר המאשר כי השוכר משתמש בדירה למגורים ואסור לו להשתמש בדירה לעסק. הכנסה מדמי שכירות הפטורה ממס הכנסה תהיה אף פטורה ממע"מ ומדמי ביטוח לאומי וביטוח בריאות.

מקטינים את הסיכון

השקעה בדירת מגורים ניתן לבצע באמצעות משכנתה של עד כ-70% משווי הדירה. מומלץ שהמימון לא יעלה על 50% משווי הנכס, כדי להקטין את הסיכון שבחשיפה לעליית שיעור הריבית או ירידה בדמי השכירות החודשיים.

למשכנתא הצמודה לריבית פריים בלבד יש כמה יתרונות: הריבית נמוכה ביותר, סילוק מוקדם של ההלוואה כולה או חלקה אינו נושא קנסות, ובמקרה של עלייה מהותית בשיעור הריבית ניתן לעבור למשכנתא בריבית קבועה - אם כי במקרה של מיחזור המשכנתא ייתכן שהריבית הקבועה תהיה גבוהה יותר.

בטבלה הבאנו דוגמה להשקעה בדירת מגורים בשווי מיליון שקל (כולל הוצאות עו"ד ומס רכישה). נניח שהדירה מושכרת בשכ"ד חודשי של 4,000 שקל, כלומר מניבה דמי שכירות שנתיים בסך 48 אלף שקל (4.8% תשואה לשנה). רכישת הדירה ממונפת באמצעות משכנתא לתקופה של 22 שנה על בסיס ריבית פריים מינוס 1% (3.75%). הטבלה מדגימה את יתרונות ההשקעה בדירת מגורים במצב של משכנתא בשיעור 70% ממחיר הנכס.

בחלק הראשון של הטבלה מוצג תזרים המזומנים. ההון העצמי שצריך המשקיע להביא מהבית הוא 300 אלף שקל בלבד. מההכנסה - דמי השכירות - משלם המשקיע את החזרי המשכנתא, המגיעים לעלות שנתית של 46,776 שקל. עלות זו כוללת החזרי קרן וריבית. כך נותרת למשקיע יתרת מזומנים של 1,224 שקל בשנה. בחלק השני של הטבלה אנו מחשבים את הרווח. אנו מחלקים את ההכנסה מדמי שכירות לפי חלוקת ההון המושקע: 30% מדמי השכירות הן הכנסה מההון העצמי ו-70% מיוחס למשכנתא. חלק ההכנסה מדמי שכירות שמיוחס למשכנתא בדוגמה שלנו הוא 33.6 אלף שקל. מתוך חלק זה ניתן לנכות כהוצאה לצרכי מס את מרכיב הריבית מתוך תשלומי ההחזר של המשכנתא. בדוגמה שלנו הניכוי נאמד ב-26,180 שקל. מכאן שלמשקיע נותר רווח מחלק ההשקעה המיוחס למשכנתא בגובה 7,420 שקל. בסך הכל מגיע הרווח נטו ל-21,820 קל.

היתרון ברכישה הממונפת נובע, בין היתר, מכך שמרכיב הרווח כולל רווח בגין כספי המשכנתא: עלות גיוס המשכנתא בדוגמה היא ריבית בשיעור 3.75% לשנה, בעוד היא מצמיחה תשואה בשיעור 4.8% לשנה. בסך הכל הגיע המשקיע בדוגמה לתשואה שנתית של 7.27%. שיעור הריבית המקסימלי שאפשר לקבל בחיסכון בנקאי הוא עד 3% בשנה. ואולם, הכנסות הריבית חייבות במס בשיעור של 15% במסלול לא צמוד ו-20% במסלול צמוד בגין המרכיב הריאלי. לכן, בטבלה, התשואה על חיסכון בנקאי מעוגלת לשיעור של 2.5%.

עו"ד ורו"ח ג'ק בלנגה הוא שותף מנהל במשרד עו"ד ג. בלנגה ושות'



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם