תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ראש בראש מרכז מסחרי שכונתי מול חנויות מתחת לבית

לכתבה

בשנים האחרונות השכילו קבלנים להבין את הפוטנציאל הגלום בפרויקטים של שימושים מעורבים ובמתחמי קונספט פרויקטים ברחבי הארץ משלבים מגורים עם מסחר ומתחמי קניות שונים מיועדים לתחום עיקרי

בשנים האחרונות יותר ויותר פרויקטי מגורים המוקמים בישראל כוללים בתוכם גם קומות מסחר. מנגד, ישנה פריחה של מרכזי מסחר שכונתיים, בעיקר בשכונות החדשות. מה עדיף לצרכן? מה עדיף לבעל העסק? מרכז מסחרי במיקום אטרקטיבי בשכונה, או חנות מתחת לבניין מגורים?

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, המשווקת גם פרויקטים הכוללים קומות מסחר, "הקמת פרויקטים של שימושים מעורבים מקובל כבר כמה שנים בכל העולם. בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה בכמות הפרויקטים הכוללים שטחי מסחר בישראל. זה ניכר בחלק גדול מהמקרים בפרויקטים במרכז הארץ או במרכזי הערים, ובמקומות רבים זה כבר נהפך לדבר מקובל בפרויקטי מגורים.

"היזמים בשנים האחרונות רגישים מאוד בכל הנוגע לתמהיל החנויות, והם דואגים לכך שלא ייפתחו בתי עסק שיטרידו את מנוחתם של הדיירים. מנגד, אנו רואים שינוי אצל רוכשי הדירות שמבינים את היתרונות בפרויקט של שימושים מעורבים. החלק המסחרי מייצר חיות ודינמיקה אורבנית, ובנוסף דיירי הפרויקט זוכים לתמהיל חנויות, שנמצא באמת מתחת לבית. הם לא צריכים ללכת לאף מקום או לקחת את המכונית, אלא פשוט לרדת ולקנות את מה שהם צריכים".

הדמיית פרוייקט גבעתי סנטר בראשון לציון - 2000 מ"ר מסחרי של חברת נדלן נדלן וכהן פליקס אחזקות

פארק מעל לקניון

כדי לבדוק מדוע רק עכשיו הציבור הישראלי מתחיל לקבל את קומות המסחר בפרויקטים המשלבים גם מגורים, עשרות שנים אחרי כל העולם, צריך לחזור לסוף המאה הקודמת. לדברי רן בן אברהם, המשנה למנכ"ל צמח המרמן, "בשנות ה-90 הוקמו בנייני מגורים רבים עם קומת מסחר. הבעיה היא שהיזמים מכרו את החלק המסחרי לכל דורש ללא מחשבה על רוכשי הדירות. התוצאה היתה מטרדי ריח ורעש שגרמו לקומות האלה להיכשל ולהיעלם מהשוק, למעט בערים גדולות כמו תל אביב, שבהן היה יתרון לקומות המסחר מבחינת התושבים.

"בשנים האחרונות אנחנו רואים חזרה לבניית פרויקטים הכוללים קומת מסחר. הפעם היזמים בוחרים תמהיל שלא יהווה מטרד לדיירים, עורכים תכנון קפדני של הפרדת תפעול המסחר מנוחות ומפרטיות הדיירים, ובמקרים רבים אף משאירים את שטחי המסחר בבעלותם".

על כביש 38 בכניסה לבית שמש, למשל, ייפתח בקרוב פרויקט נופיה, הכולל חמישה מגדלי מגורים בני 15 קומות הכוללים 340 יח"ד. בקדמת המגדלים מוקם מרכז בילוי, פנאי וקניות בשטח של 14 אלף מ"ר, שיקרא שער העיר.

על פי התוכנית המקורית, צמח המרמן התכוונה להקים מרכז מסחרי שמעליו מגדלי מגורים. לדברי בן אברהם, "המגרש שעליו מוקם הפרויקט משתרע על פני 17 דונם, מדובר במגרש מספיק גדול, המאפשר לנו להפריד בין המגורים למסחר, לאפשר לדיירי מתחם המגורים פרטיות מצד אחד, אך ליהנות מהיתרונות במגורים סמוך למרכז בילוי ופנאי".

חדד: "במרכז מסחרי שכונתי בדרך כלל נעים יותר לקנות כי מכירים את מוכרי החנויות והיחס אישי יותר. בתי הקפה לרוב אינם שייכים לאחת הרשתות הגדולות."

בצמח המרמן לא הסתפקו רק בהפרדת מתחם המסחר מהמגורים: ממגדלי המגורים יש יציאה היישר לפארק פרטי הנמצא בעצם על גג הקניון. הכניסה לפארק מותרת לדיירי הפרויקט בלבד ומהפארק יש מעלית הישר לקניון.

לדברי יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור משה ובניו, "אין הבדל גדול בין מרכז שכונתי לבין חנויות מתחת לבניין מגורים, שכן כיום, ולהבדיל ממה שהיה נהוג פעם, החנויות הנמצאות מתחת לבנייני המגורים עדיין נמצאות תחת קורת גג אחת כמו כל מרכז שכונתי ומהוות חלק בלתי נפרד מפרויקט המגורים. עם זאת, פרויקטים של עירוב שימושים מיטיבים עם הכלכלה המקומית, מכיוון שתושבי האזור לא צריכים להתנייד ויכולים לצרוך את כל השירותים מתחת לבית".

מרכז מסחרי הבנים, קרית גת של דונה נכסים

חנויות שמעניקות יחס אישי

לדברי עפרה חדד, סמנכ"לית חברת יורו ישראל, "במרכז מסחרי שכונתי בדרך כלל נעים יותר לקנות כי מכירים את מוכרי החנויות והיחס אישי יותר. בתי הקפה לרוב אינם שייכים לאחת הרשתות הגדולות. הם יכולים ומצליחים לקלוע לטעם של הקונים במקום מבחינת אוכל, ויש להם את הגמישות לשנות מנות בהתאם לדרישת הקהל. לעומת זאת, ברשתות הקפה הגדולות התפריט קבוע ואינו ניתן לשינוי. מבחינת חוויית הקנייה, בקניון או במרכז מסחרי גדול מרגישים הקונים לעתים שהם הולכים לאיבוד ולא מצליחים להיכנס לכל החנויות, וכן יש תחושה שמרכז מסחרי הוא זהה בכל מקום. במרכז שכונתי יש ריענון וחידוש כי המגוון שונה ולא מתבסס בעיקר על הרשתות הארציות". 

ביהוד מקימה חברת מצלאוי את פרויקט MY יהוד, שבמסגרתו פונו 50 בתי עסק בשוק ובמקומם תיבנה שדרת חנויות יוקרתית של כ-3,000 מ"ר ובה כ-45 חנויות, הנותנות מענה לדיירי ארבעה בנייני מגורים, הכוללים 170 דירות.

לדברי סמי מצלאוי, מנכ"ל חברת מצלאוי ובעלי החברה, "במשך שנים היה נהוג לבנות שכונות מגורים ללא מסחר, אבל בשנים האחרונות החל המודל של עירוב שימושים לתפוס תאוצה. בפרויקטים של התחדשות עירונית הצורך בשילוב בין השניים אפילו גדול יותר, שכן מבחינה תכנונית בסביבת מגורים אחת צריך לשלב בין שני המרקמים. בנייה בדרך זו משיגה את המטרה התכנונית ואף עונה על הצורך של הדיירים המתגוררים בפרויקט. במתחם אחד ניתן למצוא פתרון תעסוקתי, פתרון למגורים ופתרון לבילוי בשעות הפנאי. שדרת החנויות החדשה תשמש את דיירי הפרויקט ותהווה מרכז מסחרי איכותי ושקט שייתן מענה לצורכי הדיירים".

גם בחברת נתיב פיתוח נדל"ן מכירים ביתרונות ובנחיצות של שימושים מעורבים בפרויקטים של מגורים, ולכן נכון להיום הם כבר חלק משני פרויקטים של החברה. בפרויקט גני האלה, שאותו מקימה החברה בבית שמש, מתוכנן שטח מסחרי של 1,100 מ"ר, מתחת לבניין בן שמונה קומות עם 15 דירות. השטח המסחרי יכלול חנויות עוגן, דוגמת סניף קופת חולים, בנק וסופרמרקט.

בחריש מקימה החברה שטח מסחרי בהיקף של 1,200 מ"ר הנמצא מתחת לפרויקט לב חריש, הכולל שלושה בניינים בני חמש קומות עם 53 דירות. שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלים של חברת נתיב פיתוח נדל"ן, מסביר כי "שימושים מעורבים צוברים תאוצה בשנים האחרונות, וניתן לראות זאת בכמות הולכת וגדלה של פרויקטים כאלו. אין ספק שהיתרון הגדול של פרויקטים של שימושים מעורבים הוא הזמינות והנוחות לצרוך את כל השירותים הדרושים ממש מתחת לבית".

זינוק של 32% בהתחלות בנייה למסחר

רוב מרכזי המסחר המוקמים בתוך הערים הינם מרכזי מסחר שכונתיים. לרוב הם מוקמים בשכונות החדשות. כך למשל חברת דונה מקימה כיום עבור החברה האחות "דונה שי נכסים" את המרכז השכונתי הראשון בשכונת אגמים באשקלון. לדברי אליהו כהן, מנהל הנכסים של החברה, "ב-2015 חל זינוק של 32% בהתחלות בנייה למסחר באשקלון לעומת השנה המקבילה. מדובר בהתחלות בנייה של 20,898 מ"ר. היקפי הבנייה באשקלון הובילו במקביל לעלייה בבנייה למסחר בשל הביקוש הרב. שכונת אגמים צפויה לכלול 6,000 יח"ד, ובעוד כ-8 חודשים הם גם ייהנו ממרכז מסחרי ראשון בשכונה. מספר קופות חולים כבר הביעו התעניינות בהשכרת שטחים במרכז השכונתי שיתן מענה לקהל שצריך כיום עדיין להתנייד לאזורים מרוחקים בעיר".

ארז: "מרכזי קניות שכונתיים הם לא כמו המכולות של פעם. המרכזים השכונתיים של היום, מציעים למעשה ביותר נוחות את כל השירותים והחנויות שמשפחה צריכה"

מרכז שוסטר, רמת אביב
רסקין פרלמן

לדונה שי נכסים מרכז מסחרי נוסף ברובע הבנים בקרית גת. מדובר במרכז מסחרי בשטח של כ-2,000 מ"ר, המתפרס על פני קומת קרקע וקומת מסחר נוספת. במכרז המסחרי שוכרות זכייניות של רשתות מובילות מתחום המזון המהיר ובנוסף רשת קמעונאית, מרפאת שיניים וסטודיו למחול שטח נרחב מהמרכז ובימים אלו מתקיים משא ומתן עם רשת מועדוני כושר. בדונה מסבירים כי "קיבלנו פניות רבות מהתושבים בשכונה בו הם מבקשים מענה ליותר פתרונות של תרבות ופנאי. התושבים מעוניינים שתהיה להם את האפשרות שבמהלך השבוע הם יבלו בעיקר במרכז השכונתי".

"מרכזי קניות שכונתיים הם לא כמו המכולות של פעם עם ירקן ליד. המרכזיים השכונתיים של היום, מציעים למעשה ביותר נוחות את כל השירותים והחנויות שמשפחה צריכה ובכלל לבילוי כמו למשל סופר, בתי קפה, פארמים וכו' הכל תוך כדי שימוש באלמנטים של קניון חנויות בגובה של 5.5 מטר, קולונדות ופיאצות המאפשרות ישיבה מרווחת, פעילויות שיווק הבא לידי ביטוי בימי כיף, פעילויות ממוקדות לילדים, מבצעים גורפים ועוד" אומר ארז ניר מנכ"ל משותף ובעלים בחברת נדל"ן-נדל"ן.

חברת כהן פליקס אחזקות ונדל"ן-נדל"ן מקימות את פרויקט Givati  סנטר פרויקט של כ-2,000 מ"ר מסחר המשלב מסחר ומגורים ברחוב גבעתי פינת יוסף בורג. לדברי ניר קיים הבדל משמעותי בין קניונים למרכזי בילוי וקניות שכונתיים, לא רק מבחינת הלקוח אלא גם מבחינת בעלי העסקים. "העסקים שנפתחים במרכזים השכונתיים מגלגלים מחזורים כספיים גדולים יותר מאלו שבקניונים הגדולים, כי לא רק שהלקוחות במרכזיים השכונתיים הם לקוחות קבועים ונאמנים שיחזרו שוב לקנות אצלם, אלא גם שמחירי השכירות במרכזים אלו נמוכים יותר ממחירי השכירויות בקניונים הגדולים. בעוד שמחירי השכירות בקניונים נעים בין 300 ל-500 שקל למ"ר ואף יותר, במרכזי הבילוי והקניות השכונתיים מדובר בשכירות שנעה בין 220 ל-280 שקל למ"ר. בנוסף חשוב לציין, כי גם ההתנהלות בקניון וחברות הניהול בקניונים  - מסורבלת יותר לשוכר ובעל העסק מאשר למרכז מסחרי. על בעלי העסקים לעמוד בתנאים ובכללים נוקשים יותר לעומת תנאי השכירות של מרכזי בילוי וקניות שכונתיים".

אבי בובליל, מבעלי קבוצת בובליל המקימה את מתחם IQ ברחובות אומר כי "בנייה בעירוב שימושים הכוללת הקמת קומת מסחר במגדל המגורים היא כיום חלק מסטנדרט המצוי בעיקר באזורים בהם מקימים מגדלים חדשים. יותר מאשר מקסום הרווח ליזם, מדובר כאן על ניסיון לתת לדיירים מעטפת רחבה של שירותים משלימים ובאופן הנוח ביותר, גם כחלק מהתחרות על ליבם של הרוכשים הפוטנציאלים. מדובר בהקמת מרכז שכונתי הממוקם מתחת למגדל מגורים וכולל בנק, סופרמרקט, מעדנייה או מאפייה, פארם ובית קפה. המרכז בראש ובראשונה נבנה ותוכנן לשרת את הדיירים, אך לעיתים יכול להפוך לאטרקטיבי במיוחד גם עבור תושבי העיר ובכלל בשל האיכויות שהוא מציע. דוגמא טובה לכך הוא מרכז G בפארק צמרת שהפך כבר מזמן ליותר ממרכז שכונתי".

"בנייה ב"עירוב שימושים" הייתה בעבר נפוצה בעיקר בפרויקטים נדל"ניים במרכזי הערים באזור גוש דן והמרכז. כיום ניתן למצוא פרויקטים בערים שאוכלוסייתן קטנה יותר, במרכזי הערים אשר במעגל השני והשלישי, הבנויים גם הם בשיטת "עירוב שימושים" במטרה לשמש כ"אבן שואבת", כמרכז תוסס וכמוקד עניין ומשיכה לשכונה ולעיר כולה". טוען שלומי כהן, סמנכ"ל שיווק חברת "אלמוגים החזקות" היוזמת ובונה את פרויקט "עמק הכרמל" בנשר. "ללא ספק, בעיר מתפתחת כמו נשר למתחם שלם המשלב גם מגורים וגם מסחר חשיבות גדולה במיוחד. שכן, לא רק הדיירים במתחם ייהנו מאיכות החיים והשירותים שמאיישים את קומות המסחר בפרויקט אלא גם תושבי השכונה כולה והאזור בזכות הקרבה הפיזית והנגישות למתחם". 

דליה שוסטר, בעלים של מרכז שוסטר ברמת אביב, אומרת כי "בשנים האחרונות ישנה מגמה של פריחת שטחי המסחר השכונתיים, אנשים שבעים מקניונים ומחפשים את האינטימיות, היחס האישי, ההיכרות האישית עם בעלי העסקים המקומיים. מרכז מסחרי שכונתי הוא קרוב, מוכר וביתי, המקום אליו אוהבים לרדת כל יום כדי לשתות קפה עם העיתון, יורדים למספרה, לקנות משהו לכלב, פריט אופנה מיוחד וכיו"ב. זה המקום בו אוהבים לפגוש את השכנים המתגוררים באזור. כשהקמנו את מרכז שוסטר לפני 28 שנים, הבנקים חששו לתת לנו אשראי אלא שמאז ועד היום המרכז לא מפסיק לשגשג וישנה רשימת המתנה ארוכה לשכור חנות במרכז . מרכז שוסטר ממשיך להצליח בזכות הייחודיות של תמהיל החנויות שקיימות בו. בקניונים ניתן למצוא את אותם מותגים. אין בידול. בשוסטר ניתן למצוא שילוב של חנויות אופנה ייחודיות יחד עם מעדניות מיוחדות, מספרות, בתי קפה והכל עם שירות אישי ביותר. בעלי העסקים מכירים בשמות את הלקוחות, ישנה אוירה אינטימית, לא רעשי הכריזה של הקניון, העומס והתורים. הכל נינוח ושליו".

אדריכל גיל שנהב, ממשרד כנען שנהב אדריכלים ויו"ר CTBUH- ISRAEL מסביר כי "מרכזי הערים מהווים כר פורה לפעילות משולבת של עבודה, מסחר, פנאי, תרבות, חינוך ומגורים, כאשר השאיפה היא לרכז פעילויות אלה במקום אחד. תהליך תכנון של פרויקט בעירוב שימושים מיוחד ושונה מפרויקטים אחרים באותו היקף, והינו תהליך תכנון ספיראלי, בו אנחנו בונים רובד על גבי רובד את הפרויקט הנכון והמתאים לסביבה. הפרויקט קודם כל יוצר את המרחב הציבורי, האזור המסחרי ומבני הציבור ורק אחר כך פונה לאלמנטים היזמיים, מגדלי המגורים והמדורגים, מתוך מחשבה והסתכלות לא משטח החלקה פנימה אלא דווקא החוצה - כיצד יחוו את הפרויקט תושבי האזור ואיך יתרום הפרויקט לסביבתו.

עירוב שימושים הינו ביטוי ודוגמא לבנייה ירוקה בת קיימא לגובה, והיא לא רק בנייה לפי תקן, אלא אורח חיים ותפיסת עולם. תרומתו המשמעותית ביותר של פרויקט מסוג זה הינה בכך שהוא משמש אכסניה לפעולות רבות ובכך חוסך אלפי שעות נסיעה למרכזי הקניות ומוקדי התעסוקה המרוחקים.

מחשבה "מחוץ לקופסא" תאפשר בניית שכונות מגורים לגובה ולתכנן מתחם שהינו מרחב אורבאני עשיר, מגוון ומאפשר. הקשרים הרבים השונים יאפשרו חיסכון, יעילות וחופש של חוויות ומפגשים."

נדלן מניב - הנכסים החמים, המידע החשוב וכל הטיפים שאסור לפספס, בחזרה לפרויקט>>