תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ניתוח מגמות איזורי

לכתבה

ממרכזים רפואיים, דרך תוואי הרכבת הקלה ועד יציאה לפריפריה. מומחים ופעילים מצביעים על כמה מהמגמות הבולטות של השנים האחרונות

תוואי הרכבת הקלה - השפעת תקנות החניה החדשים על שוק המשרדים לאורך תוואי הרכבת הקלה

שר האוצר משה כחלון  חתם לאחרונה על תקני חניה חדשים. התקנים חלים על תוכניות בניין עיר שטרם הונפק להן היתר בנייה, בהן גם תוכניות מאושרות הממוקמות בסמוך לתוואי הרכבת הקלה. התקנים מצמצמים משמעותית את היקף החניות שניתן להקים במסגרת תוכניות אלה, וזאת במטרה לעודד את השימוש בתחבורה ציבורית להסעת המונים, באופנועים ובאופניים, ובהליכה ברגל ובכך לצמצם את השימוש במכוניות הפרטיות.

התקנים מגדילים את שיקול הדעת של ועדות התכנון. עד כה פעלו הוועדות לפי הוראות שנקבעו בתוכנית, ולא היה באפשרותן להקטין או לשנות את מספר מקומות החניה. על פי התקנים החדשים, ועדת תכנון תהיה רשאית לקבוע מספר שונה של מקומות חניה מהקבוע בתוכנית המתאר המקומית, לרבות מספר נמוך יותר. התקנים החדשים מגדירים אזורים לפי מרחקם האווירי מתוואי של תחבורה ציבורית עתירת נוסעים (מתע"ן). אזור א', המחמיר ביותר, נמצא במרחק אווירי של עד 300 מטרים מהמסילה, אזור ב' נמצא במרחק אווירי של 300 עד 600 מטרים ואזור ג' הוא שטח ביישוב שיש בו מסילה מתע"ן הרחוקה בקו אווירי של 600 מטרים או יותר.

שינויים דרמטיים חלים על התקן לבנייני משרדים. עד היום עמד התקן על חניה לכל 40 מ"ר משרדים, התקן החדש מגביל את כמות החניות באזור א' לחניה אחת לכל 240 מ"ר משרדים, כלומר צמצום של היקף החניות שהיה נהוג עד כה פי 6. לשם המחשה, במרכז עזריאלי בתל אביב, אשר בפתחו יש תחנת רכבת, עומד כיום מספר החניות על 3,500. על פי התקן החדש, היו בו 583 חניות בלבד.

שמאית המקרקעין והמשפטנית, נחמה בוגין: "יזמים יירתעו מלהקים משרדים במקומות שאינם נמצאים בסמוך לאמצעי תחבורה נגישים והמשמעות היא שלתקני החניה החדשים, תהיה השפעה מכרעת על על מחירי המשרדים והעסקים בעיקר באזורים אשר סומנו בתקנות כאזורים א' וב'. לאור הפחתה משמעותית במספר החניות אשר יוקצו לשטחי המשרדים, צפויים מחירי החניות ומחירי המשרדים "צמודי" החניה, להרקיע שחקים. כבר היום מי שמעוניין לרכוש חניה במרכז תל אביב ישלם כ200-עד 300 אלף שקלים בממוצע והפער בין מחיר משרד עם חניה למשרד  ללא חניה מגיע ליותר מחצי מיליון שקלים. לא רק בתל אביב, מצוקת חניה הינה תופעה הולכת וגוברת בערים רבות ולכן כיום בירושלים, במרכז העיר או בשכונת רחביה, תעלה חניה כ-100 אלף שקל ובפרויקטי היוקרה עד כ 300 אלף ש"ח; בפתח תקווה או בחולון ובראשון לציון, מחיר חניה צמודה החל מ 50 אלף שח ועד 100 אלף שקל, ובערי בשרון- רמת השרון, הרצליה וכפר סבא מדובר על מחיר שבין 50 ועד 200 אלף שקלים.  צמצום מספר החניות יביא לכך שיזמים יתחילו לבצע התמחרות על מספר החניות הבודדות לכל המרבה במחיר וערכה של החניה יעלה משמעותית.

השינויים בתקן החלים על תוכניות מאושרות שעל בסיסן נערכו עסקאות נדל"ן, גורמים לשינוי שווי המגרשים. כך למשל, המגרש שאפריקה ישראל ומליסרון רכשו מהמדינה בספטמבר 2015 תמורת 578 מיליון שקל, בפינת הרחובות ליאונרדו דה וינצ'י והארבעה בתל אביב. על המגרש מתוכנן לקום מגדל משרדים בהיקף 77 אלף מ"ר, ו-4,000 מ"ר שטחי מסחר, אלא שהסכום ששילמו החברות התבסס על תוכנית בניין עיר טרם כניסת התקנים החדשים, ומי שתכריע לגבי מספר החניות תהיה עיריית תל אביב.

נחמה בוגין
עמית ישראלי
שרון בן צבי, סמנכ"ל שיווק קבוצת לוינשטין

גם עסקאות של השכרת משרדים יושפעו משמעותית. עסקאות של השכרות ,קמות ונופלות על נושא החניה, גם של החברות הגדולות ביותר. אין כמעט מכרז שמרכיב החניה לא היה דרמטי בשיקול הדעת של החברות ששקלו להתמודד בו. מדובר בשינוי בשוק שגם כך נתון לתנודות. נכון שמבחינת עלות בנייה, הקמה של חניון תת קרקעי נעה סביב 100 אלף שקל והחניה כשלעצמה אינה מוסיפה תשואה, אבל כשעסקאות שלמות קמות ונופלות בגלל חניות, יש להן ערך כולל משמעותי שכלל לא ניתן לכמת".

לדברי יוסי מלכה, סמנכ"ל השיווק במבני גזית, "תל אביב הולכת לשנות את פניה עוד מספר שנים בכל הקשור למשרדים ולמסחר. בימים אלה בניית הסיטי החדש של תל אביב, במע"ר הצפוני, נמצאת בעיצומה והיא עתידה להפוך לאזור שישלב בתוכו מסחר, משרדים ומגורים. היתרון הגדול שכבר היום הופך את המתחם לאחד הפופולאריים בגוש דן, הוא הנגישות התחבורתית, כולל אמצעי התחבורה הציבורית למתחם".

רמת החיל, תל אביב - קליניקות ומרכזים רפואיים: תמונת מצב בשוק הרכישה וההשכרה

"בתי רופאים, מרכזים רפואיים וקליניקות פרטיות, הן שוק מניב ההולך וגדל בישראל", מסביר ערן לב סמנכ"ל שיווק בקבוצת סופרין העוסקת בייזום ניהול והקמה של פרויקטים נדל"ניים למגורים, משרדים ומסחר. "רופאים מומחים, מכונים רפואיים ודומיהם, יעדיפו מיקום בקרבת מתחם או מקבץ מקצועי אחד, בדרך כלל בקרבת מרכז רפואי או בית חולים גדול כשהעדיפות תהיה בדרך כלל למיקום בקרבת עורקי תחבורה ראשיים, מקבצי תחבורה ציבורית ואמצעי נגישות דומים". דוגמא לכך הוא אזור רמת החייל שתודות למעבר של בית החולים "אסותא" אליו, הפך למבוקש מאד על ידי גורמים מתחום הרפואה המבקשים להתמקם בקרבתו. השפעת המהלך גדולה ומשמעותית, גם על מחירי השכירויות וגם על מחירי המכירה של משרדים ומבנים באזור. על פי הערכות עלות השכירות החודשית של קליניקה בבית רופאים או מרכז רפואי באזור תל אביב וגוש דן נע בין כ- 80 שקלים למ"ר ועד כ-400 שקלים למ"ר (152 שקלים בממוצע), תלוי במיקום, באיכות המבנה וגילו, בקרבתו למרכז רפואי, לעורקי תחבורה וכו'.

קבוצת סופרין וחברת פנדום מקבוצת וייס העוסקת בין השאר בניהול, ייזום והשבחה של נכסי נדל"ן בארץ ובעולם יאכלסו בקרוב בית רופאים אותו הקימו עבור קבוצת רכישה שארגנו ברחוב הברזל 11 ברמת החייל. הבניין מתנשא לגובה 7 קומות, תוכנן על ידי משרד האדריכלים 'יסקי מור סיון' והוא משתרע על שטח כולל של 16 אלף מ"ר וכולל קומת מסחר.

לב: "מאחר והבניין יוקם בסמוך לבית החולים והמרכז הרפואי 'אסותא', הוא ייצר ביקוש רב מצד גורמים בענף הרפואה לרכוש ולשכור שטחי משרדים וקליניקות על מנת לקבל פציינטים ולקוחות במתחם ייעודי, המתוכנן בהתאם ובקרבת המרכז הרפואי. דוגמא לכך ניתן לראות במגדל טופ איכילוב ברחוב וייצמן בתל אביב, הצמוד לביה"ח איכילוב וכולל קליניקות רפואיות עבור הרופאים הבאים שנתמכים בשרותי ביה"ח".

3D-רמת החייל - קבוצת סופרין פרויקט הברזל 11

פתח תקווה - קרית מטלון ("רמת סיב")

אזור התעשייה "רמת סיב" נמצא בחלק המזרחי של העיר. שמו ניתן לו עקב ריבוי מפעלי הסיבים ששכנו במקום בעבר. האזור משתרע על שטח של כ-2000 דונם ופועלים בו מאות חברות ועסקים. ניתן לראות כי חלק גדול מהאזור משמש היום למשרדי הנהלות של חברות גדולות וכמעט לא נותרו בו מפעלים. בעת האחרונה הפך האזור למתחם בילוי גדול של למעלה מ-30 מסעדות, פאבים ובתי קפה. בלב המתחם ניתן למצוא את Y CENTER ("יכין סנטר"), שמרכז מספר רב של בתי קפה ומסעדות והקמתו נתנה תנופה רבה לעסקים מסוג זה. בימים אלו מוקם מרכז קניות נוסף בשם shop time, על קרקע של 10 דונם, המתוכנן בקונספט ייחודי: מדובר במרכז קולינרי ושירותים תומכי משרדים לקהילה העסקית וכן לקהל שמתגורר בשכנות ובעיקר בשכונה נווה עוז הממותגת גבוה. המרכז ייבנה כמרכז פתוח של 4500 מ"ר מסחר + 2 קומות משרדים, וכ- 1000 מקומות חניה. מעבר לשטחי המסחר, הפתיחה המשוערת למרכז בעוד כשנתיים. ייחודו של המתחם בהגדרה הראשונית של הקונספט כי כל בתי העסק במתחם הינם כשרים.

צביקה רושו, יועץ ליזמים בעלי נכסים מניבים ומנכ"ל 'רושו יזמות והנדסה בע"מ': "המיקום במרכז הארץ בא לשרת אזור גדול שצמא למרכז קולינרי שמזוהה מראש ככשר והבאים אליו לא צריכים לתהות לגבי כל חנות וחנות. המתחם ייתן מענה לכל אזור העסקים החדש שיצמח ב 5 השנים הקרובות עם כ 250 אלף מ"ר משרדים בקרית מטלון וכן לבתי העסק הקיימים כבר כיום. המרכז פונה לקהילה העסקית והתמהיל שלו בא לתת לה מענה לצרכים היום יומיים . בניגוד לאזורים אחרים שכבר עברו פיתוח מואץ כגון רמת החיל ואזור הבורסה בר"ג אזור זה הינו הרחבת הרדיוס של אזור המרכז עם נגישות גבוהה לצירי התנועה הראשיים כולל הקו האדום של הרכבת הקלה שמוקם בימים אלו ולכן האזור מושך אליו עסקים חדשים שטרם היו בו בעבר"

בת ים כאלטרנטיבה לתל אביב

תחום המשרדים מצליח לצאת בהדרגה מחוץ לעיר תל אביב ומחוץ לגבולות הצרים של גוש דן. בשנת 2015 החלה בנייה של 707 אלף מ"ר מסחריים בישראל עלייה של 80% לעומת 2014, אז החלה בנייה של 393 אלף מ"ר מסחרי. מנגד, התחלות הבנייה למשרדים רשמו בשנה האחרונה ירידה של 9.3%. בשנת 2015 החלה בנייה של 361.5 אלף מ"ר משרדים ברחבי ישראל לעומת 398.7 אלף מ"ר בשנה קודם לכן.

עוד עולה מהנתונים כי בת ים נושפת בעורפה של תל אביב בתחום המשרדים. העיר השכנה של תל אביב התברגה במקום השלישי אחרי תל אביב לאחר שבשנת 2015 החלה בעיר בנייה של 58 אלף מ"ר למשרדים רק כ-1,200 פחות מתל אביב. מדובר בזינוק משמעותי לאחר שבשנה המקבילה החלה בנייתן של 1,618 מ"ר בלבד.

אחד מהפרויקטים הגדולים בתחום המשרדים והמסחר בבת ים שצפויים לצאת לדרך הוא של חברת מגדלי בת הים.מדובר ברובע העסקים המתחדש של בת ים במרכז העיר, המהווה חלק מרובע "פארק הים". התוכנית הכוללת משרדים בהיקף של 67 אלף מ"ר לתעסוקה, 8,000 מ"ר למסחר ו-12,880 מ"ר למבני ציבור. לפי התוכנית, גובה הבנייה יהיה עד 31 קומות מקומת הקרקע בבנייני התעסוקה, עד 5 קומות מקומת הקרקע במבני ציבור.

לדברי אריה בר, מנכ"ל מגדלי בת הים, הבונה את רובע העסקים בשכונת פארק הים, הפרויקט יביא לשדרוג משמעותי של העיר מבחינה כלכלית, חברתית וכמובן את רמת השירותים.  כמן כן , "גוש דן זקוק למרכז עסקים חדש בחלק הדרומי שלו, והפרויקט שלנו יוכל לתת מענה למיליון וחצי תושבים באזור. המתחם נהנה מנגישות גבוהה לצירי התנועה המרכזיים ובסמוך לתוואי הרכבת הקלה. יצירת מתחם עסקים חדש יעודד גם מעבר של הנהלות ותאגידים גדולים ממרכז תל אביב דרומה".

החברה בשיתוף פעולה פורה עם ראש העיר בת ים , מנהלת בימים אלו משא ומתן עם גופים גדולים ובעלי שם בינלאומי למעבר למרכז העסקים. ראוי להדגיש כי ראש העיר מר יוסי בכר, נרתם במלוא המרץ למשימה חשובה זו לעיר בת ים.

דרום השרון

על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2015 נרשמו התחלות בנייה בהיקף של 13,731 מ"ר למשרדים בערים: הרצליה, רעננה, הוד השרון וכפר סבא. מדובר בצניחה של 64% ביחס לשנה המקבילה - שהיתה שנת שיא. מנגד, בתחום המסחר נרשם זינוק של 52% התחלות בנייה בערי השרון לעומת שנת 2014. העיר שהובילה את 2015 בהתחלות בנייה למשרדים באזור השרון היא הרצליה עם התחלות בנייה בהיקף של 6,034 מ"ר. בתחום המסחר זו היתה כפר סבא עם התחלות בנייה בהיקף של 11,690 מ"ר.

לדברי שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב, "היקפי הבנייה הגדולים בתחום המגורים באזור השרון כמו בגליל ים בהרצליה, נווה זמר ברעננה, שכונת ה-1,200 בהוד השרון, יובילו בסופו של דבר גם לעלייה בהיקפי התחלות הבנייה למסחר ולמשרדים. כיום תל אביב יקרה ביחס להרצליה בכ-17% בתחום המסחר ובכ-2% בתחום המשרדים. אולם, אני מעריך שבשנים הקרובות אנחנו נראה עלייה משמעותית יותר בהתחלות בנייה לנדל"ן מניב באזור השרון, ותיווצר יותר תחרות. תל אביב מובילה בכל שנה את היקפי הבנייה לנדל"ן מניב בישראל, אולם פיתוח תשתיות תחבורתיות באזור השרון יזרז חברות גדולות לצאת מהמרכז הצפוף של תל אביב גם לדרום השרון".

בית ינוב הינו בניין משרדים בן 6 קומות בשטח של כ-4,000  מ"ר. הבניין צפוי להתאכלס בעוד פחות משנתיים. מטה החברה יעבור למשרדים החדשים ובעלי מקצועות חופשיים רבים כמו עורכי דין ורואי חשבון כבר שכרו שטחים בבניין החדש.

צומת לה גארדיה

מי שחולף היום בנתיבי איילון יכול להבחין בבנייה של פרויקט חדש בצידה המערבי של צומת לה גארדיה. את הפרויקט מקדמת חברת ויתניה. בשלב הראשון הנבנה בשיתוף עם חברת דלק מוטורס מתוכננים  כ- 30,000 מ"ר מרתפים ושני מבני תצוגה ומכירה של שלוש קומות בשטח כולל של כ-8,000 מ"ר. מבנה אחד שיהווה את מגדל התצוגה והמכירה של מאזדה ופורד ( כ- 4000 מ"ר ) ומבנה שני של BMW ומיני (כ-4000 מ"ר נוספים). בשלב השני של הפרויקט מתוכנן בניין משרדים של כ- 40,000 מ"ר ב- 32 קומות ובשלב השלישי מקדמת היום החברה תוכנית למגדל שישלב מגורים מסחר ומשרדים.

מגדל דלק מוטורס מבט מכיוון צפון מערב

עפר זיו מנכ"ל חברת ויתניה מציין כי "מדובר בפרויקט שיתרום להתחדשותו של כל האזור. לפרויקט תהיה נגישות תחבורתית מעולה גם בשל מיקומו על נתיבי איילון ומחלף לה גארדיה וגם בשל ציר רגלי מתוכנן שיקשר אותו לתחנת רכבת ההגנה. בהתאם למגמות התכנון העכשוויות בארץ ובעולם אנו מקדמים היום תוכנית של עירוב שימושים במגדל הנוסף על מנת ליצור מרקם עירוני שוקק חיים בכל שעות היום".

יציאה מחוץ לגוש דן

מיכאל כרסנטי, מנכ"ל פארק התעשיה קיסריה, קובע כי המגמה של יציאה ממרכז הארץ מתחזקת. לדבריו, "הבעיה של איזורי תעסוקה כמו הרצליה או רמת החיל, שהם אטרקטיביים, היא שנגמר להם המקום וכך גם ללקוחות קיימים קשה לצמוח. במקומות אחרים, כמו נתניה, שם לתפיסתי הבעיה היא השתלטות של שטחי בילוי ומסחר, ולכן סביבת העסקים פחות נעימה".

לדבריו, "אנחנו רואים מגמה ברורה של יותר ויותר חברות, עם הפיתוח של הכבישים והרכבות שמגיעות אלינו, שהרי המרחק נמדד בזמן לא בקילומטרים". בפארק אפשר למצוא עשרות מפעלים וחברות בתחומים מגוונים מתעשית מסורתיות, דרך מרכזים לוגיסטיים ועד לחעשיות היי טק וביו טכנולוגיה.

תמיכה בשוק הדיור

כרסנטי מסביר כי פארקים כאלה מסייעים גם לחיזוק הישובים מסביב, שכן כ-60% מעובדי הפארק מתגוררים בישובי הסביבה.

שרון בן צבי, סמנכ"ל השיווק והמכירות של קבוצת משולם לוינשטין מסכימה ומביאה דוגמה נוספת - מיקנעם: "מילות המפתח להצלחה הן נגישות וסינרגיה . נגישות טובה לצירי תנועה מרכזיים  מפרים אזורי תעסוקה חדשים ויוצרים בהמשך ביקושים גם למתחמי מגורים. זו הפרייה הדדית, אורבנית, המבוססת על הקמת שכונות מגורים סביב אזורי תעסוקה מתהווים. דוגמא מצוינת לכך היא התהליך המדהים שעברה יקנעם בעשור האחרון.  כביש 6 יצר נגישות אשר משכה אל יקנעם חברות הייטק גדולות ומובילות ויחד איתן גם את עובדיהן ממעמד סוציו אקונומי גבוה על משפחותיהם.

תהליך זה יצר ביקוש לאזורי מגורים ופריחה של שכונות מגורים חדשות באזור. אנו זיהינו לפני שנים את התהליך הזה, האמנו בשינוי שכביש 6 יחולל והקמנו בשיתוף עם חברת כ.א.מ אלקטרוניקה, את מתחם המשרדים- "היי טק פארק" ביקנעם בו יושבות היום חברות היי טק מובילות כדוגמת: כ.א.מ אלקטרוניקה,  'מלם תים' וחברת 'ביוסנס' שהיא חברת בת של תאגיד הענק ג'ונסון אנד ג'ונסון. כמו כן ולאור ההגירה הגדולה של עובדי החברות והרצון להשתקע בעיר, אנו מקימים בימים אלו את פרויקט המגורים "לוינשטין בית בחורש" ביקנעם, פרויקט יוקרה של מגורים צמודי קרקע. זאת על מנת לספק מענה ופתרון מגורים הולם. כך בדיוק נוצרת הסינרגיה בין מתחמי תעסוקה למגורים המעצימה ומפרה ביניהם וכל זה מתחיל וקורה בזכות  נגישות חכמה ותכנון נכון.

"ניתן לראות כבר היום תהליך דומה שקורה בעפולה. אני מאמינה כי עם הפעלתה של רכבת העמק, נראה תנופה בעיר, הן בתחום המניב והן במגורים. כפי שהאמנו ביקנעם אנו מאמינים גם בעפולה,  לפני שנתיים זיהינו כי היא עוברת תהליך דומה ונכנסו לאזור, כרגע בתחום המגורים. אנו שותפים יחד עם חברת אגדים וקימה ברזילי, להקמת מאות יח"ד ברובע יזרעאל בפרויקט לוינשטין נוף בראשית ואת ההתעוררות אנו כבר מרגישים בשטח, כ- 70% מכלל הדירות ששיווקנו כבר נחטפו, ומרביתן ע"י תושבים ממרכז הארץ, מצפון מדרום, זוגות צעירים ומשקיעים שהפנימו את הפוטנציאל ואת הצמיחה שרכבת העמק תביא לעיר".

מתחם משרדים-עסקים נוסף שכדאי לשים אליו לב, קובעת בן צבי, הוא זה של העיר מודיעין. העיר שהוקמה תחילה כ"עיר שינה" בין תל אביב לירושלים, אוחדה עם מכבים רעות, חצתה את רף 80 אלף ואחת מהערים המתפתחות בישראל. אזור התעסוקה של העיר, הנמצא בחלקה הצפון מערבי של העיר, נהנה מביקושים ערים בשנים האחרונות של חברות הייטק, אחסנה שילוח ומשרדים זאת בזכות נגישות מהירה ונוחה מכביש 443, כביש 431 וכביש 1 וכן 2 תחנות רכבת בעיר המהוות פתרון תחבורה הולם לעובדים מחוץ לעיר.

נדלן מניב - הנכסים החמים, המידע החשוב וכל הטיפים שאסור לפספס, בחזרה לפרויקט>>