רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מהן עסקאות נוגדות במקרקעין?

ניתן להיתקל בלא מעט מקרים של עסקאות נוגדות במקרקעין המלוות באי נעימות ובעגמת נפש, בכתבה הבאה נחדד נושא זה וניתן את הדעת על דגשים שחשוב לשים אליהם לב

תחילה, יש להבחין בין עסקה במקרקעין להתחייבות לעשות עסקה. יכול שעסקה שלא נרשמה יראוה באורח פיקטיבי כהתחייבות לעשות עסקה. במצב שכזה, מאחר ולא ניתן לזקוף זכות במקרקעין, ניתן לטעון על זכות חוזית ולא קניינית באותו הנכס, אלא אם כן, נרשם הנכס במרשם הזכויות ומאותו הרגע, הוקנתה זכות קניינית בנכס נשוא העסקה - אותה ניתן להעביר הלאה לצד ג. ייתכן מצב בו בכוונתו לבצע עסקה במקרקעין כלפי צד ג, כאשר רשומה לזכותו הערת אזהרה בלבד על הנכס. כאשר הוא מבצע את העסקה עם צד ג׳ וצד ג׳ רושם אף הוא לזכותו הערת אזהרה, נוצר מצב של שתי הערות אזהרה על אותו הנכס.

האם משמעות שתי הערות אזהרה הרשומות על אותו הנכס משני רוכשים שונים למעשה יוצרת עסקאות נוגדות?! 

מסיטואציה זו עולות שאלות מעניינות נוספות: האם מעצם העובדה כי למבצע העסקה במקרקעין, לא הייתה כלל הזכות לבצע העסקה ולהקנות לאחר זכויות בנכס רק מתוקף כך שרשומה לטובתו הערת אזהרה על הנכס ותו לו? כמו כן, אם מדובר בעסקאות נוגדות, אזי בין מי למי? הרי בל נשכח כי הנכס, נשוא העסקה, נמכר קודם לכן מאדם מסוים למבצע העסקה במקרקעין והם עדיין רשומים כבעלים על הנכס.

עו"ד עינב יונסוף וייס
dreamstime

מילות המפתח בנושא זה הן: תום הלב- זהו למעשה התנאי הבסיסי במבחן בית המשפט. אותו צד ג׳, יכול לטעון כי בתום לב חשב כי הערת האזהרה של מבצע העסקה בנכס כלפיו, מספקת, כשיש להוכיח את זיקתו לנכס, אך לא די בכך. ביהמ"ש תמיד יבחן את עיקרון תום הלב מתחילתו ועד סופו.  אם יתברר כי צד ג׳ עשה כל שביכולתו כדי לברר ולבדוק מדוע הנכס בכל זאת אינו רשום על שמו של מבצע העסקה, אזי יכול שיפסוק לזכותו.

כמו כן, סע' 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969, אומר כי זכותו של הראשון מבין העסקאות, עדיפה על זכותו של השני אם לא פעל השני בתום לב בעסקתו. בחלק מהמקרים של עסקאות נוגדות, ניתן יהיה למצוא תרמיות והונאות אלו או אחרות, ועל הצד אשר בא בהתקשרות לקיום ולביצוע העסקה, לבדוק היטב מול מי הוא עומד ומי הוא האדם אשר עמו הוא את העסקה. לדוגמה, במקרה בו המוכר הוא נוכל, ניתן לומר כי מבחינת תום ליבו הסובייקטיבי של המתקשר בעסקה, אין הוא יכול היה לצפות את נוכלותו של המוכר, מאידך, מבחינת תום ליבו במימד האובייקטיבי, היה עליו לצפות את האפשרות כי עלול להיעשות מקרה נוכלות זה או אחר מצד המוכר והיה עליו לבדוק היטב את מהות העסקה ואת שורשיה. לא זו בלבד כי במקרה שרשומה על שמו של המוכר הערת אזהרה בלבד על הנכס - הרי זה אומר דרשני!

התרשלות או מחדל בבדיקה מקיפה עלולה אף להעיד על עצימת עיניים מצד הצד אשר מתקשר בעסקה וכישלון במבחן עיקרון תום הלב, אשר לו נותן חשיבות רבה בית המשפט. סע' 10 לחוק המקרקעין הינו סעיף "תקנת השוק", האומר כי מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.

עו"ד עינב יונסוף וייס

נראה כי מטרתו של סעיף זה היא בין היתר לבצר את אמינות הרישום בפנקסי הרישום כמסמכים פומביים, הפתוחים לעיונו של הציבור ובכך להגן על אלמנט הוודאות בחיי המסחר- גורם חשוב מאוד להבטחת המשכיות קיומו של משק כלכלי חי ושוקק. כפי שניתן לראות, תקנת השוק אינה מגבה עסקאות חוזיות, אלא רק עסקאות אשר נרשמו. ובכל זאת, ניתן לראות בפסיקה כי במקרים מיוחדים או בנסיבות חריגות, בהם לפי שיקול דעתו של בית המשפט ייעשה חוסר צדק כלפי אותו צד שרכש נכס זה ו/או אחר בתמורה ובתום לב וזאת מבלי שהעסקה הושלמה ברישום. כך שלצורך עניין זה, יהיה ניתן לראות את הרוכש כבעל זכות קניינית לצורך החלתה של תקנת השוק.  

נושא זה כמובן עוד מורכב ויש מקום להרחיב בו, על כן, אני ממליצה תמיד בעת רכישת דירה או ביצוע עסקה במקרקעין, לפנות לעו"ד מקצועי, הבקיא בתחום המקרקעין על מנת שיוכל לטפל בצורה היעילה, האמינה, המקצועית והטובה ביותר.

***עו"ד עינב יונסוף וייס עוסקת בתחום המשפט האזרחי, מקרקעין ונדל"ן, מנהלת את פורום עורכי דין באתר הפורומים המשפטיים.

בחזרה לזירה המשפטית>>>