רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ועד הבית הרים ידיים? כך תבחרו חברת ניהול לבניין

הן חוסכות לדיירים כאב ראש - אבל עלולות גם לעלות להם הרבה כסף: חברות ניהול הבניינים הן ענף לא מוסדר, שפועלים בו גם גורמים מפוקפקים ■ בדיקה שערך אתר מידרג עבור TheMarker ביותר מ-300 בניינים ממפה את החברות המצטיינות בענף

65תגובות

באחד הפרקים בסדרה "קרובים קרובים", נכנס השכן קוזילביץ' לביתם של תיקי ואילן כדי לגבות את דמי ועד הבית: "אף פעם לא משלמים בזמן, העיקר נרוויח עוד יום, אחר כך בוכים על הגינון, על מדרגות מלוכלכות", הוא רוטן. שני עשורים מאוחר יותר, בעיצומה של אסיפת בחירות לראשות הוועד, מבטיח השכן עמרם מזרחי, בסדרה "אחד העם 1", כי הוא יוריד את התשלום החודשי לדיירים: "אנחנו נחסוך, נפטר את המנקה ואשתי יהודית תנקה במקומו".

בעיית ניהול ועד הבית מעסיקה את הישראלים כחצי מאה, מאז החלה הצמיחה של הבתים המשותפים, ונדמה כי החיכוכים והוויכוחים כמעט לא השתנו. "ישראל היא המדינה היחידה, ככל הידוע לנו, שקיים בה מוסד של ועד בית", אומר יואב לוי, מנכ"ל משותף של איזי האוס (Easy House) ניהול ואחזקת נכסים, "בכל המדינות המערביות יש חברות ניהול, גם לבניינים קטנים, שהפעילות שלהן מעוגנת בחוק".

כלכלה, בניין, דיור, ועד בית, בנייה

בעשור האחרון, עם ריבוי הבנייה הגבוהה והקושי בטיפול בבניינים מרובי דירות, יותר ויותר בתים משותפים עוברים מוועד הבית המסורתי, לניהול הבית באמצעות חברה חיצונית. "המגמה פרחה כשבעלי הבתים הוותיקים החלו לעזוב את הדירות שלהם ולהשכיר אותן. כיום בניינים שלמים מאוכלסים בעיקר בשוכרים שאין להם עניין לנהל את הבניין", מסביר לוי. ואולם, המעבר לחברת ניהול חיצונית אינו נובע רק מהיעדר מתנדבים לתפקיד - אלא גם מכך שהחברות מצליחות לשווק את עצמן היטב, ומשכנעות ששכירת שירותיהן תשפר את איכות החיים של הדיירים.

חברות ניהול מציעות לבנייני מגורים מגוון שירותים, בהם פיקוח על שירותי ניקיון, גינון, אינסטלציה, חשמל, מעליות ותחזוקת מערכות לגילוי אש ומערכות סולאריות. הן מבצעות מעקב אחר התשלומים השוטפים של חשבונות הבניין (חשמל, מים) ומטפלות בבעיות לא צפויות, כמו סתימת ביוב, פיצוץ בצנרת או התרבות מזיקים. החברות הן גם אלו שרודפות אחרי סרבני התשלום של הבניין.

דיירים בבתים משותפים השוכרים חברת ניהול חיצונית ישלמו על פי רוב 50–100 שקל יותר ממיסי ועד הבית הרגילים, כשהתשלום מיועד לכיסוי הוצאות תפעוליות ולשכר טרחה של חברת הניהול. ככל שמדובר בבניינים רגילים, שאינם חלק מפרויקטי יוקרה, הרי שוועד הבית יכול לבחור להמשיך לעבוד עם ספקים עצמאיים שעליהם חברת הניהול תפקח או לחילופין לבקש מחברת הניהול לספק לו את עובדי האחזקה שהיא כבר מקיימת התקשרות רציפה עמם, דבר שלעתים חוסך עלויות מסוימות מפאת "כוח הקנייה" של חברת הניהול.

בניינים זהים - 
דמי ועד שונים

פילוח של דן אנד ברדסטריט מעלה כי בבניינים רגילים השוכרים את שירותיה של חברת ניהול - דמי הוועד החודשיים הם 2–3 שקלים למ"ר, שהם 200–300 שקל לדירה ממוצעת בגודל של 100 מ"ר. תשלום זה מגלם בתוכו שירותים סטנדרטיים, כמו ניקיון, חשמל, אחזקה שוטפת והדברה.

חברות ניהול

דמי הוועד בבנייני יוקרה הנעזרים בשירותי חברות ניהול הם 6–16 שקל למ"ר, שכן בנוסף לשירותים הסטנדרטים עשויים תשלומים אלה לגלם בתוכם שירותים נוספים, כמו אחזקת בריכה ותפעול חדר כושר.

לדברי רונן דדון, מנכ"ל ובעלים של אדן ניהול נכסים, בפועל יש שונות רבה בין העלויות שמשלמים הבניינים השונים. "הסעיפים שמשפיעים על גובה מסי הוועד בבניינים סטנדרטיים הם תדירות הניקיון, תדירות הגינון, תוספות לכיסוי ביטוחי מבנה וגובה ההפרשה החודשית למקרי חירום", הוא מסביר.

דדון מציג לדוגמה שני בניינים תאומים בצפון הישן בתל אביב. בשניהם 17 דירות המתפרשות על פני ארבע קומות ומעלית, התשלום לדירה ממוצעת בבניין הראשון הוא 176 שקל לחודש והשני 292 שקל לחודש. "בבניין הראשון הניקיון הוא אחת לשבוע ובשני הוא מתבצע על בסיס יומי - דבר שגרר פער של 53 שקל בחודש לדירה. גם הגינון מתבצע בתדירות נמוכה יותר בבניין הראשון - אחת לחודשיים לעומת שני טיפולים בחודש - פער חודשי של 23 שקל לדירה.

"סעיף ההפרשה לתיקונים של הבניין השני כפול - וכל דירה מפרישה 24 שקל נוספים לסעיף זה. לבסוף, הבניין הראשון בחר שלא לבטח את המבנה, חיסכון של 16 שקל לדירה בחודש". סעיף שכר הטרחה לחברת הניהול, אגב, זהה לחלוטין בשני הבניינים והוא 1,170 שקל לחודש לבניין (69 שקל לדירה).

תוספת

"כבר שש שנים אנחנו מלווים את שני הבניינים האלה וקשה להפריז בהשפעה של גובה התקציב על מראה הבניינים ורמתם התחזוקתית", אומר דדון. "הדיירים שהחליטו לעבות את מסי הוועד זכו לבניין מתוחזק היטב, עם תדירות תקלות נמוכה באופן משמעותי. אמנם אנחנו מטפלים בשני הבניינים, אך צריך להבין שגם לחברה טובה עם תקציב רע יש אזיקים על הידיים".

מיהן חברות הניהול המצטיינות?

למרות ההבטחה הטמונה בשירות של חברות הניהול, ענף ניהול הבתים הוא תחום לא מוסדר ורווי בגורמים מפוקפקים. חברות רבות שנכנסו לענף בשנים האחרונות הפסיקו את פעילותן לאחר זמן קצר, לעתים נעלמו ללא התראה והותירו את הבניינים שתחת חסותן עם חובות של אלפי שקלים לספקים. במקרים אחרים דווח על מעשי עוקץ, רק לפני חצי שנה נותקו מחשמל עשרות בניינים באשקלון ובסביבתה, שנוהלו על ידי חברת אקספרס אחזקה. הדיירים נותרו עם חדרי מדרגות חשוכים ומעליות מושבתות לאחר שעובד שהעסיקה העביר קריאות מונה מזויפות לחברת החשמל.

הדרך הטובה ביותר, ככל הנראה, לברור מבין המגוון הגדול חברת ניהול אמינה ומקצועית, דורשת משאבים רבים - שיחות עם עשרות מלקוחות החברות השונות, ובלי להסתמך על רשימות ממליצים מסוננות שהחברות מספקות מטעמן. בחודשים האחרונים תיחקרו עובדי אתר מידרג (midrag.co.il) עבור TheMarker יותר מ–300 ועדי בתים הנעזרים בשירותי חברות ניהול.

התלונות

לדדון וללוי יש סיבה להתגאות, לראש רשימת חברות הניהול המצטיינות העפילו אדן ניהול נכסים וחברת איזי האוס המנוהלות על ידם, בהתאמה. שתי החברות מנהלות בתים משותפים בתל אביב, בגבעתיים וברמת גן. שלישית ברשימת המצטיינות היא חברת הומלי, אחריה רם ניהול ולבסוף ע.י אחזקות הפועלת באזור השרון.

עבור חברות הבוטיק, המטפלות במספר נמוך יותר של בניינים, נוצרה רשימת המלצה נפרדת. ברשימה זו מופיעות החברות: א.א ניהול ואחזקת מבנים, הפועלת בנתניה, R.L ניהול מבנים, המספקת שירות באזור השרון, סרביסיו ניהול ואחזקת נכסים בגוש דן, חברת גז ניהול בחיפה, ארגמן ניהול באזור השרון וקנדור בירושלים.

"מניסיוננו בתחום הדירוג, בכל ענפי השירות, ראינו, באופן עקבי, שחברות קטנות, משיגות דירוג גבוה יותר מחברות גדולות", אומרת מירי פסצ'אנסקי, מנהלת התוכן של מידרג. "זה נובע מהיחס האישי שהלקוחות מקבלים ממנהל החברה וגם מהעובדה שאין דרג ביניים שהאכפתיות שלו נמוכה יותר מזו של הבעלים.

"לפיכך, לראייתנו, לא נכון להשוות תוצאה של חברה גדולה שמתחזקת מאות בניינים עם חברה קטנה שמתחזקת כ–15 בניינים בסך הכל. לכך נוסף גם השיקול הסטטיסטי - בחברות הגדולות תוחקרו 30 ועדים לעומת עשרה ועדים בחברות הקטנות, ולכן התוקף הסטטיסטי של התוצאה בחברות הגדולות גבוה יותר".

חברות ניהול בוטיק

כך תבחרו חברת ניהול לבניין המגורים שלכם

1.התאימו את החברה לסוג הבניין

בבניינים גבוהים וחדשים יש מערכות רבות: גנרטורים, משאבות מים, ספרינקלרים, מפוחים ועוד. חברה שמנהלת בהצלחה בניין ישן בן ארבע קומות, עשויה להתקשות בהתמודדות עם בניין בן 15 קומות עם מעליות, משאבות מים, גינה וחניון תת קרקעי. הדרך הטובה ביותר הוא לגשת ולראות בניינים המנוהלים על ידי החברה.

2.שאלו על תדירות ביקורות המערכות

שאלו את חברת הניהול בכל כמה זמן הם מתחייבים לבצע ביקורות למפוחי האוויר, גנרטורים והמערכות לכיבוי אש? האם נעשים תרגילים שמדמים שריפה? טיפול שוטף במערכות הנסתרות, לכאורה, הוא הדבר החשוב ביותר בתחזוקת הבניין, ואינכם רוצים לגלות בזמן אמת שהמערכות לא תוחזקו כראוי.

3.העדיפו חברה שפועלת בשכונה

כשלחברה יש כבר איש תחזוקה שמסתובב בשכונה, השירות שתקבלו עשוי להיות יעיל יותר. בכל מקרה, כדאי ללכת ולהתרשם ממצב הבניינים שמתחזקת החברה.

4.בחרו בחברה שפועלת בשקיפות

חברת ניהול, במיוחד אם היא מורשית חתימה בחשבון הבנק של הוועד, מנהלת סכומי כסף גדולים. חברת ניהול איכותית תתנהל בשקיפות ותדווח לוועד הבית על כל פעולה, קטנה כגדולה, שנעשית בחשבון הבנק.

5. בדקו את טיבו של שירות הלקוחות

בררו מול החברה מה ה-SLA (Service-level agreement) שלה. כמה זמן לוקח עד שמקבלים מענה במוקד החברה? כמה זמן לוקח לקריאת שירות להיות מטופלת? אל תסתפקו בתשובות - נסו בעצמכם. התקשרו למוקד החברה ובידקו כמה זמן עובר עד שתקבלו מענה? עכשיו דמיינו את זמן ההמתנה הזה, בזמן הצפה בבניין, האם הוא סביר?

6.בדקו את רמת הכיסוי הביטוחי

על מנת להימנע בעתיד מהוצאות או תביעות, חשוב לדרוש שלושה ביטוחים רלוונטיים: חבות מעבידים, אחריות מקצועית וביטוח צד ג'.

כך בדקנו

נציגי אתר מידרג (midrag.co.il) פנו ל–65 חברות ניהול ואחזקת מבני מגורים והציעו להן להשתתף בתחקיר. מדובר בכמעט כל החברות המתמחות בניהול מבני מגורים בישראל. לחברות הניהול הובטח שהבדיקה לא כרוכה בתשלום והתוצאות יישארו חסויות במידה שיתקבל מידע מזיק או פוגעני לגביהן.

44 חברות הסכימו להשתתף, אך רק מחציתן (22) עמדו בדרישות המחמירות: לספק רשימה של כל הבניינים הנמצאים תחת ניהולן, להוכיח שהעיסוק המרכזי של החברה הוא ניהול מבני מגורים פרטיים וכן להוכיח שמדובר בניהול המבנה ולא רק באספקת שירותי ניקיון.

נציגי מידרג בדקו כי רשימות הוועדים לא מסוננות וכי הבניינים שנמסרו אכן תואמים לספרי החשבוניות של החברות. בדיקה זו נעשתה מול העתקי חשבוניות שהחברות הנפיקו באפריל. בתהליך בדיקה זה נפסלו שלוש חברות, שניסו לספק רשימה מסוננת במטרה להשיג דירוג גבוה יותר.

הנציגים התקשרו באופן אקראי ל–30 ועדי בתים של כל חברת ניהול גדולה ולעשרה ועדי בתים לפחות בחברות הניהול הקטנות. באופן זה תוחקרו יותר מ–300 ועדי בתים הנעזרים בשירותי חברות ניהול. הלקוחות נשאלו לגבי האיכות, התמורה למחיר, היחס, העמידה בזמנים, וכן סיפקו דירוג כללי לכל חברה. בנוסף, הלקוחות דיווחו באופן מילולי על התרשמותם מהשירות של החברה. כל השיחות תומללו. משיקולים שפורטו בכתבה, התוצאות של חברות ניהול גדולות המנהלות יותר מ–50 בניינים מוצגות בנפרד מאלה של חברות הבוטיק המנהלות פחות מ–50.

מפרט לבניין חדש
הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם