סטטיסטיקה כבקשתך: מתי ואיך כדאי להשתמש בסקרי הנדל"ן השונים? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

סטטיסטיקה כבקשתך: מתי ואיך כדאי להשתמש בסקרי הנדל"ן השונים?

לפי השמאי הממשלתי ומשרד השיכון, מחירי הדירות בחיפה ירדו ברבעון הראשון השנה, אך בסקר הלמ"ס הם דווקא עלו ■ בתל אביב, לפי משרד השיכון, המחירים נותרו ללא שינוי - אך לפי הסקרים האחרים הם דווקא עלו

4תגובות

השבוע החולף אופיין בהרבה סטטיסטיקה שנחתה עלינו משלושה כיוונים: משרד הבינוי והשיכון, השמאי הממשלתי והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ‏(למ"ס‏). מי שזוכר את המציאות היבשה של עד לפני ארבע שנים - שבה, למעט הסיכומים הרבעוניים ומדד מחירי הדירות של הלמ"ס, לא היה כלום - יכול רק לברך על המציאות החדשה.

ואולם, הבעיה העיקרית שנובעת מריבוי הסטטיסטיקה היא המספרים, ולעתים אף מגמות, שאינם מתיישבים זה עם זה, מה שעלול ליצור בלבול, וטענות נגד ריבוי הניתוחים הסטטיסטיים.

שלא במפתיע, גם הפעם הנתונים הסטטיסטיים של הגורמים השונים אינם תואמים ברוב המקרים, ולכן כדאי לבדוק את המקורות ולעמוד על הסיבות לפערים ביניהם. הלמ"ס, כאמור, היא המקור הוותיק ביותר לנתונים על שוק הדירות.

רח' מיכל, תל אביב עמ' 48, נדל"ן, בניין, בתים, בנייה
עופר וקנין

הסיכום הרבעוני שלה, שמכונה "מחירי דירות בבעלות הדיירים", החל להתפרסם לפני 30 שנה, והוא כולל מחירי דירות ממוצעים של דירות בשלוש הערים הגדולות, לפי גדלים ולפי חלוקה גיאוגרפית. עד לפני כמה שנים, הלמ"ס בדקה רק את מחירי הדירות של עד 4 חדרים, ואולם עקב הגידול המהיר בשוק הדירות הגדולות, החלה הלשכה לסקור גם את מחירי הדירות עד 5 חדרים.

הביקורת על הלמ"ס היא שהסקירה האזורית שלה - למשל, של אזור הדרום, הצפון והשרון - כוללנית מדי ואינה אומרת למעשה דבר, כי היא מחברת שוקים שאינם בהכרח קשורים זה לזה - לדוגמה, אילת, אשדוד, דימונה ובאר שבע, באזור הדרום - ומחברת אותם בצורה מלאכותית. ביקורת נוספת היא על חלוקת הדירות לחדרים. על פי הלמ"ס, דירות של 2.5 חדרים, למשל, מצורפות לדירות 3 חדרים, לצורך עריכת הממוצע, כשבשוק הנדל"ן דירות כאלה מקוטלגות כדירות 2 חדרים.

בתחילת 2009, החשש היה ששוק הנדל"ן הישראלי עומד בפני התמוטטות, שתגיע בעקבות המשבר הפיננסי העולמי. ניסיון למצוא נתונים על שוק הדירות העלה כי למעט הסקרים של הלמ"ס אין כלום, ומה שיש אינו מספיק. אז החל השמאי הממשלתי לערוך סקרים משלו. הסקרים של השמאי הממשלתי שונים מהותית מאלה של הלמ"ס, בשני אלמנטים חשובים: ראשית, הוא בודק רק דירות 4 חדרים; ושנית, הוא כולל בסקירה שלו רק 16 ערים, שבהן בוצע מדגם עסקות, שלהערכתו, מייצג את מה שאירע בשוק הדירות באותה עיר.

הביקורת על סקרים אלה היא שראשית, חלק מהערים האלה מתחלפות, כי לא תמיד המדגם שבערים שעליהן עובד השמאי ברבעון מסוים, נותר גדול מספיק גם ברבעון שאחריו. בצורה זו, ערים כמו חדרה, רמלה, בת ים ונהריה, נכללות מדי פעם במדגם ובפעמים אחרות הן מוסרות ממנו; בעיה אחרת היא, שפערי המחירים הגדולים בערים מסוימות, ובראשן תל אביב, גורמים לסטיות תקן גדולות, מה שהופך את הממוצע לבעייתי יותר.

בכמה התייקרה הדירה?

הסקר השלישי שנערך בתחום, הטרי מבין השלושה, החל להתפרסם השנה על ידי משרד הבינוי והשיכון. במשרד גילו, ובצדק, שהסקרים הקודמים פוסחים על חלקים גדולים מהיישובים בישראל, ובכך הציבור הרחב מקופח בכל הקשור למידע על מחירי דירות ביישובים קטנים. לפיכך, בעבודה גדולה מאוד, מפרסם המשרד ממוצעי מחירים של דירות בעשרות יישובים, לפי גדלים.

במשרד השיכון גם הפיקו לקחים מאחת הבעיות של סקרי הלמ"ס והשמאי הממשלתי, שמחברים יחדיו דירות קבלן ודירות יד שנייה - מה שלעתים מעוות את הממוצע, ולכן הפרידו בין שני סוגי הדירות. מדובר בעבודה חשובה מאוד, ואולם המחיר של הפרטנות הרבה הוא שביישובים קטנים המדגם קטן מדי, וספק גדול עד כמה העסקות שמבוצעות בהם ברבעון, משקפות את כלל שוק הנדל"ן שם.

כל סקר - והיתרון שלו

השוני המתודולוגי בין הסקרים גורם לשוני מהותי ביניהם. לקחנו את הסקרים האחרונים על שלוש הערים הגדולות, וניתן לראות את ההבדלים המשמעותיים ביניהם, הן מבחינת שיעור השינוי והן מבחינת מחירי הדירות הממוצעים. לעתים גם נמצאו שינויים במגמות: בעוד שלפי השמאי הממשלתי ומשרד השיכון, מחירי הדירות בחיפה ירדו ברבעון הראשון של השנה, יחסית לרבעון הקודם, בסקר הלמ"ס הם דווקא עלו.

התופעה הזו אינה צריכה לספוג גינויים. שינויים, לעתים מהותיים, בין ניתוחים סטטיסטיים שמתייחסים לאותו שוק, הם תופעה מוכרת בעולם, כולל בשוקי נדל"ן. לכל אחד מהסקרים יש יתרון, וצריך לדעת כיצד ומתי להשתמש בו. כשמדובר בבדיקת השינויים בערים הגדולות, נראה כי הסקר של השמאי הממשלתי הוא המתאים ביותר, משום שהוא כולל גם מסננים סטטיסטיים שאמורים להסיר מהמדגם דירות במחירים או בגדלים חריגים; כשמדובר בבדיקות שוק במקומות קטנים יותר, מומלץ השימוש בנתוני משרד השיכון. השימוש בנתוני הלמ"ס מומלץ בעיקר לצרכים אקדמיים - ולא לצרכים של בדיקות שוק מצד משקיעים, למשל.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם